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Courriels des destinataires séparés par des virgules.
30.07.15

[e-Mo juridique] La loi ALUR dispense-t-elle les syndics de copropriété de la justification d'une garantie financière ? (Etude par Philippe Simler)

Il est dit et écrit, ici ou là, que la loi ALUR, en imposant le compte séparé dans les copropriétés, permettrait aux syndics de se dispenser de l'obligation de fournir une garantie financière. Cette séduisante, mais pernicieuse thèse est dépourvue de tout fondement et doit donc être énergiquement réfutée, avant que l'illusion qu'elle véhicule ne soit source de mésaventures [...].

Selon cet auteur, « personne ne semble avoir pris conscience de la nécessité absolue d'adapter le mécanisme de la garantie financière imposée par le régime Hoguet (loi du 2 janvier 1970 et décret du Page 1 20 juillet 1972) aux effets de cette réforme ». De l'existence, dorénavant, de comptes obligatoirement séparés, il déduit que, « dès lors que tous les syndicats de copropriétaires sont dotés d'un compte bancaire séparé, les syndics professionnels ne détiennent pas de fonds appartenant aux syndicats administrés. Ils ne peuvent donc à aucun moment être redevables de la moindre somme à ce titre ni être tenus à représenter des fonds, espèces ou valeurs ». Il en conclut que « la raison d'être de la garantie financière a disparu », ajoutant qu'au surplus, « il sera impossible de déterminer le montant de la garantie nécessaire pour un syndic déterminé puisqu'il ne sera plus redevable de quoique ce soit à des mandants ».
Il importe de tordre le cou à ce qui ne pourrait être, pour les syndics, qu'une très dangereuse « fausse bonne nouvelle », avant que, la rumeur se répandant, elle n'occasionne à ceux qui s'en inspireraient de cruelles mésaventures [...].

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 subordonne l'exercice d'un certain nombre d'activités professionnelles en matière immobilière, parmi lesquelles celle de syndic de copropriété, à la possession d'une carte professionnelle, dont la délivrance est subordonnée à la justification « d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés », ainsi que d'une assurance de leur responsabilité civile professionnelle [...].

Il importe aussi de rappeler les missions qui sont imparties au syndic par le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont l'énoncé est décisif pour la réponse à la question posée. Aux termes de ce texte, « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat », dans le cadre de laquelle il doit, notamment, « tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat » et « ouvrir un compte séparé au nom du syndicat [...].

Il n'y a, fondamentalement, aucune espèce de raison pouvant justifier que la mise en place de comptes séparés emporte dispense de garantie financière. Aux termes de l'article 18, II, alinéa 1er précité de la loi du 10 juillet 1965, « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat ». C'est encore lui qui est spécialement chargé, par les dispositions suivantes, d'ouvrir le compte séparé, dorénavant obligatoire, de tenir les comptes du syndicat et de les soumettre annuellement à l'assemblée générale, de recouvrer les sommes dues par les copropriétaires, d'être, plus généralement, l'organe représentatif du syndicat dans toutes les relations avec les tiers, en particulier avec les fournisseurs et autres créanciers [...].

Les dispositions de la loi Hoguet telles que modifiées par la loi ALUR du 24 mars 2014 postulent la même réponse. Son article 1er mentionne expressément, comme il a été dit, « 9° L'exercice des fonctions de Page 4 syndic de copropriété... ». Et son article 3 dispose que « Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle... », qui n'est délivrée qu'aux personnes physiques qui justifient « d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés... ». Il est donc interdit à un syndic de copropriété, ne détiendrait-il effectivement aucuns fonds, d'échapper à l'exigence de la garantie financière. Mais en réalité la détention de fonds est inéluctable dans le cadre des missions que la loi lui attribue impérativement [...].

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