Immobilier : comment sécuriser vos revenus locatifs ?
Vous venez de réaliser un investissement immobilier, et redoutez les loyers impayés ? Pas de panique, il existe des solutions pour vous prémunir contre les risques locatifs, et protéger votre logement. Découvrez quatre astuces pour sécuriser vos revenus locatifs.
Sommaire
1. Bien choisir votre locataire
2. Vérifier le dossier locataire minutieusement
3. Souscrire une assurance des loyers impayés
4. Faire appel à un professionnel de l’immobilier
En résumé
1. Bien choisir votre locataire
Votre hantise est de ne pas percevoir votre loyer en temps et en heure, et que votre échéance de prêt ne soit pas honorée ? Pour éviter ces désagréments, vous devez bien sélectionner votre locataire.
Pour cela, vous devez connaître l’ensemble des documents exigibles auprès des candidats à la location : un justificatif d’identité et de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources.
Vous devez également lister l’ensemble des pièces justificatives que vous allez demander au garant du locataire, si vous optez pour une caution simple ou solidaire.
Pour bien choisir votre locataire, vous pouvez également lui poser des questions lors de la visite du bien, par exemple :
1. Quel est son secteur d’activité ?
2. Est-ce que son travail est loin du logement ?
3. A-t-il souvent déménagé ?
Vous pouvez évoquer avec lui ses projets d’avenir sans tomber dans un interrogatoire poussé ! En effet, certains points sont à éviter…
Quelles sont les questions à ne pas poser à un futur locataire ?
Attention, certaines questions sont interdites lors de la visite du logement, car jugées discriminantes, illégitimes et injustes.
Vous n’avez pas le droit de questionner la personne sur :
- son origine, ethnie ou race,
- son sexe, orientation sexuelle ou identité de genre,
- ses convictions religieuses,
- ses opinions politiques,
- ses mœurs,
- ses activités syndicales,
- son âge,
- son état de santé,
- son handicap ou sa perte d’autonomie,
- ses caractéristiques génétiques ou son apparence physique,
- sa situation familiale, une grossesse ou une maternité,
- sa langue,
- sa nationalité,
- son lieu de résidence,
- sa vulnérabilité économique,
- sa domiciliation bancaire.
Ainsi, vous devez prendre en compte des critères objectifs pour faire votre choix.
Si vous ne respectez pas ces règles, vous encourez des sanctions pénales, à savoir trois ans de prison et 45 000 euros d’amende.
2. Vérifier le dossier locataire minutieusement
Lors de la visite, le candidat locataire doit vous remettre un dossier complet, avec les documents mentionnés précédemment.
Vous allez devoir vérifier l’exactitude des papiers fournis pour sécuriser la mise en location de votre bien immobilier.
Que devez-vous vérifier ? Les revenus du locataire, son identité, l’existence de son entreprise et de son poste, ainsi que son avis d’imposition.
Dossier locataire : pourquoi faut-il le vérifier ?
Avec l’augmentation de la falsification des dossiers locataires, face à un marché immobilier très tendu, la vérification des informations fournies par le candidat à la location est indispensable.
Cela vous confirme si la personne est fiable, si elle va pouvoir honorer ses loyers, même s’il y a toujours un risque d’impayés, et instaure une relation saine et de confiance entre vous.
Si un locataire vous donne de faux justificatifs, il peut être accusé d’escroquerie (375 000 euros d’amende et 5 ans de prison), mais aussi de délit de faux et usage de faux (45 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement).
3. Souscrire une assurance des loyers impayés
Après le choix du locataire, et la vérification de son dossier, l’ultime solution reste de prendre une assurance des loyers impayés (ou Garantie des Loyers Impayés).
Concrètement, cette assurance, à l’inverse de la garantie Visale ou d’une caution traditionnelle, vous permet de vous prémunir contre tous les risques locatifs : impayés de loyers, squat, détérioration immobilière, litiges et vacance locative.
Pour la souscrire, vous avez plusieurs possibilités : passer par votre banque, un courtier en assurance ou faire appel à un assureur. Vous pouvez aussi la souscrire dans le cadre de votre contrat de gestion locative, auprès d’un professionnel de l’immobilier.
En plus de protéger votre bien immobilier, et de sécuriser vos revenus locatifs, l’assurance des loyers impayés est déductible à 100 % de vos revenus fonciers ! Ce que ne permet pas une caution simple ou solidaire.
4. Faire appel à un professionnel de l’immobilier
Pourquoi faire appel à un professionnel de l’immobilier ? Parce qu’il va gérer à votre place la gestion locative de votre logement, mais aussi la gestion de votre assurance des loyers impayés (également appelée « GLI » ou « Garantie des Loyers Impayés »).
En prime, il va aussi réaliser la visite du bien, collecter les différents documents du dossier locataire, et assurer sa vérification. Il facilite ainsi toutes vos démarches liées à la mise en location de votre bien, et à sa sécurisation.
Enfin, le professionnel de l’immobilier doit suivre une formation en continue obligatoire pour pouvoir renouveler sa carte professionnelle, indispensable pour exercer. Cette formation lui permet d’être informé des dernières jurisprudences, et des modifications de lois ; qui peuvent être compliquées à suivre en tant que particulier.
Vous bénéficiez ainsi d’un accompagnement complet, tant sur le plan juridique qu’administratif et financier. Votre patrimoine est sécurisé, et vous n’avez rien à gérer !
En résumé
Comment trouver un bon locataire ?
Pour trouver un bon locataire, un propriétaire-bailleur (ou un professionnel de l’immobilier) doit demander certaines pièces justificatives. Il doit ensuite les vérifier pour s’assurer que le locataire est bien celui qu’il prétend être.
Immobilier : pourquoi faire appel à un professionnel ?
Faire appel à un professionnel de l’immobilier vous permet de déléguer à la fois la gestion de votre logement et de votre contrat d’assurance des loyers impayés. Le gestionnaire va ainsi s’occuper des litiges liés aux risques locatifs à votre place, mais aussi de la mise en location du bien ou de la recherche d’un locataire.
Qu’est-ce qu’un propriétaire ne peut pas demander à un locataire ?
Un propriétaire-bailleur ne peut pas demander certains éléments jugés discriminatoires à un locataire comme : son orientation sexuelle ou identité de genre, son origine ou ethnie, ses convictions politiques, religieuses ou syndicales, sa langue ou sa nationalité, son âge ou ses caractéristiques génétiques. Il ne peut pas le questionner sur son état de santé, son handicap, sa situation familiale (grossesse, maternité), sa vulnérabilité économique ou sa domiciliation bancaire.
Immobilier : comment vérifier le dossier d’un locataire ?
Pour vérifier le dossier d’un locataire, un bailleur doit contrôler son avis d’imposition, son identité, ses revenus, mais aussi que l’entreprise qu’il a indiquée est bien celle qui l’emploie. Cela permet au propriétaire de sécuriser son investissement locatif, et ses loyers en cas d’impayés.
GLI et assurance des loyers impayés : quelles différences ?
Il n’y a aucune différence entre une GLI (Garantie des Loyers Impayés) et une assurance des loyers impayés. Il s’agit de la même chose. Le terme de « Garantie des Loyers Impayés » est généralement plus utilisé chez les professionnels. Cette assurance sert à protéger votre investissement immobilier locatif.
