Bailleurs : comment éviter la vacance locative ?

La vacance locative, terme redouté par tous les propriétaires bailleurs, peut rapidement devenir un cauchemar financier. Cependant, des stratégies intelligentes et des mesures préventives existent et peuvent être mises en œuvre pour éviter cette situation indésirable. Découvrez 7 conseils judicieux pour écourter les périodes d’absence de locataire, et maintenir un flux de revenus stable et continu à partir de vos investissements immobiliers.

• Comprendre les répercussions de la vacance locative ou de la carence locative
• Investir intelligemment pour optimiser son rendement locatif
• Mettre en valeur son bien pour le rendre attractif
• Miser sur un loyer compétitif
• Prendre soin de ses locataires
• Opter pour la gestion locative pour prévenir l’absence de locataire
• Souscrire une assurance loyer impayé : notre conseil pour anticiper la vacance locative

1. Comprendre les répercussions de la vacance locative ou de la carence locative

Notre premier conseil pour assurer une continuité entre les baux de location est de bien intégrer l’ampleur des conséquences d’un logement vacant.

Mais auparavant, rappelons la définition des deux notions suivantes :

• La carence locative désigne l’absence de locataire lors de la première mise sur le marché d’un bien suite à la livraison d’un programme neuf.
• La vacance locative renvoie à l’intervalle de temps entre deux contrats de location durant lequel le logement est inoccupé.

Lorsqu’un bailleur n’arrive pas à trouver de locataire et qu’il a contracté un prêt immobilier pour acquérir ce bien, il risque de se retrouver dans une situation fâcheuse. En effet, il doit assumer lui-même le remboursement du crédit, sans compter le loyer qu’il paye sans doute pour se loger. En plus de mettre en péril la situation financière, la vacance locative se traduit par un véritable manque à gagner, et peut avoir un impact significatif sur le rendement locatif.

Maintenant que vous avez mieux compris les effets induits par l’absence de locataire, voici quelques conseils à suivre pour préserver la rentabilité de votre investissement actuel ou futur.

2. Investir intelligemment pour optimiser son rendement locatif

Tous les biens à vendre ne sont pas forcément de bons investissements locatifs. Une mauvaise stratégie quant à l’achat d’un logement a tôt fait d’entraîner de fréquentes périodes de vacance locative. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est notamment essentiel de dénicher un bien en adéquation avec la demande locale. Proposer un bien qui répond aux attentes des candidats en recherche d’un logement à louer compte parmi les facteurs de réussite de votre projet.

Certains critères jouent ainsi un rôle clé pour assurer une régularité de l’occupation de l’appartement ou de la maison. La localisation en est un exemple. En effet, un bien en centre-ville proche de toutes commodités séduira davantage qu’un logement isolé des transports en commun ou des écoles.

Nos conseils pour écourter la vacance locative :

• Préférer les petites surfaces, du studio au T2, prisées par les étudiants et les jeunes actifs,
• Cibler les grandes métropoles, les villes étudiantes, ou les communes en pleine croissance économique et démographique.

Dans le cas d’un investissement locatif saisonnier, l’emplacement géographique est là aussi très important : au pied des pistes de ski, près des plages, à côté des sites culturels ou touristiques, etc.

3. Mettre en valeur son bien pour le rendre attractif

Autre astuce imparable : proposer un bien au goût du jour pour attirer le plus possible de candidats. Il est ainsi judicieux d’effectuer des travaux de rénovation dès l’acquisition afin d’offrir un logement en bon état. De plus, un agencement des pièces optimisé, avec des espaces de vie fonctionnels et lumineux, aide le locataire à se sentir bien chez lui et l’incite à rester plus longtemps. S’il s’agit d’une location meublée, ne lésinez pas sur la qualité du mobilier ni sur l’aménagement intérieur.

Par ailleurs, il est important de soigner l’annonce de location en décrivant précisément les caractéristiques du bien. Les photos sont également primordiales : elles doivent valoriser le logement, tout en restant réalistes. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour louer rapidement votre maison ou votre appartement.

4. Miser sur un loyer compétitif

Malgré ces conseils, votre bien ne trouve pas preneur alors qu’il semble cocher toutes les cases ? Si le montant du loyer est trop élevé, cela peut expliquer la vacance locative. En effet, à caractéristiques équivalentes, les locataires se tourneront naturellement vers l’offre la plus accessible. Sonder le marché pour s’aligner sur les prix pratiqués est donc crucial. En fixant un loyer raisonnable et juste, les bailleurs peuvent espérer conserver leurs locataires sur le long terme, se prémunissant ainsi contre les périodes de vacance locative.

Bon à savoir : sauf exception, les logements situés dans des communes en zone tendue sont soumis à l’encadrement des loyers.

5. Prendre soin de ses locataires

Une fois le logement loué, l’enjeu consiste à garder les occupants en place dans la durée. Appels restés sans réponse, manque de disponibilité, refus d’amélioration du logement… l’attitude du bailleur joue un rôle capital pour limiter le risque de vacance locative. Si vous demeurez injoignable et ne répondez pas aux sollicitations, vous ferez probablement fuir le ou les signataires du bail d’habitation.

Voici quelques conseils utiles pour entretenir une bonne relation avec vos locataires :

• Montrez-vous disponible, sans être envahissant pour autant, et misez sur une communication cordiale et efficace.
• Soyez réactif et ne laissez pas traîner les problèmes : fuite d’eau, cumulus défaillant, radiateur en panne, etc.
• Anticipez les aléas en planifiant une visite annuelle avec l’accord des occupants : c’est l’occasion de faire de la petite maintenance préventive, et de vérifier que tout se passe bien.

La fidélisation des locataires est la clé d’une location réussie !

6. Opter pour la gestion locative

Vous venez de recevoir une lettre de préavis de la part de votre locataire ? C’est un moment opportun pour signer un mandat de gestion locative avec une agence immobilière. Votre conseiller se chargera ainsi de toutes les démarches liées au départ de votre locataire, dont la recherche du futur occupant. Moins de stress, plus de sérénité !

7. Souscrire une assurance loyer impayé

Malgré toutes les précautions que l’on peut prendre, le risque zéro n’existe pas : il arrive parfois qu’un bailleur doive faire face à des périodes de vacance locative. Dans ce cas, mieux vaut prévenir que guérir ! C’est là qu’intervient la garantie vacance locative, proposée en option dans les contrats d’assurance loyers impayés. Cette couverture permet de mettre le propriétaire à l’abri des difficultés en cas de non-relocation immédiate du bien, suite à la résiliation ou au non-renouvellement du bail.

Les agences immobilières partenaires de Galian, assureur référent de l’immobilier en France, proposent une assurance contre la vacance locative via la garantie des loyers impayés. Un moyen idéal de sécuriser vos revenus locatifs, qu’un locataire soit présent ou non !

Sécurisez vos revenus en cas d’absence de locataire  ! 
Contactez un partenaire Galian

Nos conseils pour éviter la vacance locative :

• Investir dans un bien qui répond à la demande locale pour trouver facilement des locataires : bien situé, rénové, lumineux, correctement agencé, etc.
• Calculer le montant du loyer en tenant compte des tarifs du marché, des qualités et des défauts de l’habitation.
• Fidéliser les locataires pour qu’ils aient envie de rester dans les lieux. Confier son bien à une agence immobilière pour éviter qu’il reste vide trop longtemps.
• Souscrire une garantie des loyers impayés élargie pour être couvert en cas de logement vacant.