Trouver un bon locataire pour son bien immobilier : 5 critères clés

Vous êtes propriétaire‑bailleur ? La sélection d’un locataire solvable et sérieux est capitale pour éviter les problèmes liés à la location d’un bien immobilier. Quels sont les critères pour trouver le bon locataire et protéger votre investissement ? Suivez nos conseils pour louer en toute sérénité.
 

Sommaire
1. Observez le comportement des candidats à la location
2. Étudiez la solvabilité des aspirants locataires
3. Vérifiez les antécédents des candidats
4. Anticipez les problèmes de loyers impayés
5. Faites appel à une agence immobilière pour trouver le bon candidat
Garantie loyers impayés : la protection contre les locataires indélicats
En résumé

1. Observez le comportement des candidats à la location

Votre annonce de location est en ligne sur les sites de particulier à particulier, et partagée sur les réseaux sociaux ? Place au bal des visites ! Choisir un locataire respectueux et soigné est primordial pour prévenir les nuisances et les troubles de voisinage, ainsi que les dégradations immobilières ou mobilières, si le bail d’habitation concerne une location meublée.

Même si l’habit ne fait pas le moine, la façon dont se comporte le candidat durant la découverte du logement peut fournir de précieux indices sur la future relation propriétaire‑locataire.

Soyez notamment attentif à son attitude et à son langage corporel lorsqu’il répond aux questions que vous lui posez lors de vos premiers échanges. La ponctualité et la réactivité dans les échanges constituent également des indicateurs intéressants pour apprécier sa motivation et son sérieux. Ces éléments vous permettront de vérifier si la personne correspond bien à vos attentes.

Bien entendu, veillez à rester dans le cadre de la loi. La sélection d’un dossier locataire ne doit en aucun cas s’effectuer sur des critères discriminants tels que l’apparence physique, le handicap, l’orientation sexuelle, l’état de santé ou encore la religion.

Bon à savoir

Toute discrimination à la location est passible de 3 ans de prison et de 45 000 euros d’amende. La victime d’une discrimination au logement peut demander au bailleur (ou à l’agent immobilier) des dommages et intérêts.

2. Étudiez la solvabilité des aspirants locataires

Les impayés de loyer sont une préoccupation majeure des propriétaires‑bailleurs. Ainsi, aussi enthousiaste et responsable qu’un aspirant locataire puisse paraître durant la visite, votre sélection doit avant tout porter sur l’étude et la comparaison des dossiers.

Pour cela, le critère numéro un demeure l’analyse des revenus des candidats. En effet, la capacité du locataire à s’acquitter régulièrement de ses obligations financières, notamment le loyer et les charges, réduit les risques de retards de paiement et de litiges.

Pour trier les candidatures, vous devez donc calculer la solvabilité des candidats. La règle est la suivante : un locataire est considéré comme solvable s’il gagne au moins trois fois le montant du loyer charges comprises.

Autrement dit, le rapport entre la somme des frais relatifs à l’habitation principale et les revenus du locataire, nommé le taux d’effort, ne doit pas excéder 35 %.

Les personnes salariées en CDI, les fonctionnaires ou les retraités constituent souvent des profils professionnels stables, c’est‑à‑dire qui perçoivent des rentrées d’argent fixes régulières.

3. Vérifiez les antécédents des candidats

Mener des vérifications approfondies des antécédents des candidats à la location est une étape indispensable dans la recherche du profil idéal.

En examinant l’historique de location, vous pouvez obtenir des informations importantes sur le comportement passé du candidat en tant que locataire. Appelez ses anciens bailleurs pour les questionner sur sa ponctualité dans les paiements et sur le respect des engagements contractuels.

Pensez aussi à vérifier attentivement les pièces justificatives transmises, notamment les fiches de paie. Il n’est pas rare que des individus, par manque de ressources, les trafiquent ou fournissent de faux bulletins de salaire pour voir leur candidature acceptée.

Contacter l’employeur des candidats constitue « un bon moyen pour débusquer les dossiers falsifiés, qui sont de plus en plus courants en zones tendues », indique Guillaume Aubatier, avocat spécialisé en droit de l’immobilier, sur TF1 info. Cela vous permet de vérifier l’authenticité du contrat de travail, ainsi que les informations fournies par le locataire potentiel.

Bon à savoir

Le décret du 5 novembre 2015 précise la liste des documents justificatifs que vous pouvez réclamer aux candidats à la location.

4. Anticipez les problèmes de loyers impayés

La présence d’un garant solvable (caution simple ou solidaire) permet d’améliorer la qualité du dossier. En effet, lorsqu’une personne se porte caution d’un locataire, elle s’engage à honorer ses dettes locatives en cas de manquement à ses obligations. Dès lors, c’est une sécurité supplémentaire pour le bailleur, mais une sécurité qui a ses limites !

En cas d’accident de la vie (perte d’emploi, invalidité, divorce, etc.), le garant peut ne plus honorer ses engagements ou être insolvable. Le propriétaire‑bailleur se retrouve alors démuni.

Une autre solution consiste à souscrire une assurance loyers impayés. Ce contrat offre une protection optimale contre les locataires indélicats. Comment fonctionne‑t‑il ?
1. L’assureur exige le respect d’un certain nombre de critères financiers et professionnels pour pouvoir bénéficier de la couverture. Ce filtre permet ainsi d’effectuer un premier tri en ne conservant que les dossiers complets les plus solides.
2. Si votre locataire ne règle plus son loyer, c’est‑à‑dire en cas de défaillance de ce dernier, l’assurance vous indemnise dès le premier mois, sans délai de carence ni de franchise à payer, afin que vous puissiez continuer à rembourser votre crédit immobilier.
3. Le contrat d’assurance garantit également une prise en charge des frais de détérioration ou dégradation immobilière du bien loué.

D’autres prestations supplémentaires peuvent être proposées en option chez certains assureurs, comme la vacance locative par exemple dans le contrat GLI de GALIAN‑SMABTP.

Bon à savoir

Notez que la caution n’a pas à signer le bail d’habitation, mais un acte de cautionnement. Toutefois, vous devrez impérativement lui fournir un exemplaire du contrat de bail.

5. Faites appel à une agence immobilière pour trouver le bon candidat

Pour trouver un bon payeur, il est préférable de confier la recherche et la gestion locative de votre bien à une agence immobilière.

Entre autres, l’administrateur de biens (ADB), va s’occuper :
1. De sélectionner les meilleurs candidats à la location.
2. D’effectuer les visites.
3. De réaliser l’état des lieux d’entrée (et de sortie).
4. De rédiger le bail d’habitation.
5. D’encaisser le dépôt de garantie.
6. Du paiement des factures.
7. De faire réaliser la maintenance du bien.
8. De la gestion des litiges, etc.

Garantie loyers impayés : la protection contre les locataires indélicats

Avez‑vous déjà entendu parler de la Garantie des Loyers Impayés ? Il s’agit de l’autre nom de l’assurance des loyers impayés, plus utilisé chez les professionnels de l’immobilier.

GALIAN‑SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, propose un contrat GLI complet contre :
• les impayés de loyer,
• les détériorations immobilières,
• les litiges,
• l’occupation illégale du logement,
• la vacance locative (en option).

Pour réaliser la souscription de cette assurance, vous devez, en tant que particulier, passer par votre administrateur de biens. Ce professionnel s’occupera de tout pour vous ! Vous serez ainsi protégé contre les risques locatifs et vos revenus seront sécurisés.

Bon à savoir

Bonus non négligeable : GALIAN‑SMABTP, via son service agrément GLI, vérifie la complétude du dossier locataire et l’exactitude des informations et documents fournis. Une fois le dossier validé, le locataire est certifié, vous permettant d’être indemnisé notamment en cas d’impayés de loyer.

En résumé

Comment sélectionner un bon locataire ?

Pour sélectionner un bon locataire, vous devez : observer son comportement lors de la visite du logement, étudier attentivement les documents ou justificatifs fournis (pièce d’identité, bulletins de paie, avis d’imposition, etc.), vérifier ses antécédents et sa solvabilité. Il est conseillé de passer par un professionnel de l’immobilier pour la recherche de locataire et la gestion de votre investissement locatif.

Quels sont les exemples de profils de locataires à éviter ?

Certains profils de locataires sont plus à risques que d’autres (étudiants, travailleurs indépendants, etc.). Aussi, il est fortement recommandé de prendre une assurance des loyers impayés en cas de problèmes avec votre locataire.

Recherche locataire : quel est le meilleur profil de candidat ?

Un locataire fiable est une personne qui gagne au minimum trois fois le montant du loyer (charges comprises).

Propriétaire : quel choix faire entre deux locataires ?

Si vous hésitez entre deux locataires, veillez à bien comparer leurs dossiers et documents. Le meilleur candidat à la location est celui dont le taux d’effort ne dépasse pas 35 %.

Assurance loyers impayés : à quoi sert‑elle vraiment ?

L’assurance des loyers impayés est une protection contre les risques locatifs : impayés de loyer, dégradations immobilières, litiges, occupation illicite du logement ou vacance locative.