Quelles sont les solutions si un locataire ne paie plus son loyer ?

La signature d’un bail d’habitation engage les occupants du logement à honorer le paiement du loyer et des charges. Malgré toute leur bonne volonté, les locataires peuvent parfois se heurter à des difficultés qui compliquent le versement régulier du loyer. Cette situation hypothétique, toutefois bien réelle, peut sérieusement plonger les bailleurs dans l’embarras. Heureusement, rien n’est perdu : des solutions existent pour recouvrer les arriérés. Explorez les différentes options qui s’offrent aux propriétaires pour naviguer au mieux dans le défi complexe des loyers impayés.

• Solution no1 : trouver un arrangement à l’amiable avec le locataire
• Solution no2 : faire gratuitement appel au conciliateur de justice
• Solution no3 : faire jouer les garanties de l’assurance loyer impayé
• Solution no4 : solliciter la caution pour récupérer les arriérés de loyer
• Solution no5 : engager une procédure d’expulsion pour recouvrer la dette locative
   

Solution no 1 : trouver un arrangement à l’amiable avec le locataire

Vous n’avez pas reçu le virement de votre loyer ce mois-ci ? La première stratégie à mettre en œuvre consiste à établir un contact direct avec le locataire afin d’identifier la cause du retard de paiement. Appelez-le rapidement pour entamer cette démarche à l’amiable, car agir sans délai permet de prévenir d’éventuels problèmes. Selon les circonstances, vous pourrez alors envisager des solutions négociées, comme l’échelonnement du versement du loyer et des charges en retard sur plusieurs mois.

Bon à savoir : les locataires peuvent bénéficier d’aides sociales en cas de difficultés de paiement du loyer. N’hésitez pas à leur en parler pour faciliter la négociation, et recouvrer rapidement les sommes dues. De plus, la prestation d’aide au logement (APL) peut être maintenue, mais le bailleur doit prévenir la CAF.

Solution no 2 : faire gratuitement appel au conciliateur de justice

Si vos pourparlers avec le locataire n’ont pas abouti, vous pouvez saisir un intermédiaire bénévole appelé conciliateur de justice. Son rôle est de trouver un terrain d’entente entre le propriétaire lésé et le locataire, là où les échanges directs ont échoué. Comme le bailleur, il peut également proposer un plan d’apurement pour régler la dette locative.

Un tel échéancier profite aux deux parties :

• Le locataire obtient un délai de paiement supplémentaire, et évite l’accumulation de loyers impayés.
• Le propriétaire échappe aux démarches longues et coûteuses de la procédure d’expulsion.

Cet auxiliaire de justice intervient sans frais, dans toute la France. Vous pouvez aussi solliciter d’autres organismes pour vous accompagner : votre ADIL (agence départementale d’information sur le logement) ou la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Solution no 3 : faire jouer les garanties de l’assurance loyer impayé

Vous avez souscrit une garantie des loyers impayés (GLI) ? Bon réflexe, car cette couverture dote les propriétaires bailleurs d’un filet de sécurité supplémentaire. Si vos tentatives de régler le différend à l’amiable sont restées vaines, vous allez pouvoir vous tourner vers votre assureur pour obtenir le remboursement des montants non perçus. Sachez que la GLI de Galian prend en charge les frais de procédures.

Généralement, le recours à l’assurance loyer impayé nécessite l’accomplissement de deux démarches préalables, dans les délais prévus par le contrat :

• Adresser au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, le sommant de régler la dette locative. Cette lettre est généralement envoyée au bout d’un mois de retard de paiement.
• Mandater un huissier de justice pour lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors de 2 mois pour s’acquitter de ses arriérés de loyer, si le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023. En l’absence de règlement, l’assurance prend alors le relais.

À noter : la majorité des contrats de location contiennent une clause de résiliation en cas d’impayés de loyers. Avec la promulgation de la loi du 27 juillet 2023, son ajout devient automatique. En outre, le texte anti-squat rapporte à 6 semaines le délai accordé au locataire pour honorer ses dettes après réception du commandement de payer, pour les baux signés à compter du 29 juillet 2023.

Solution no 4 : solliciter la caution pour récupérer les arriérés de loyer

Une personne s’est portée caution pour votre locataire ? Dans le cas d’une caution simple, le commissaire de justice doit lui transmettre une copie du commandement de payer envoyé au locataire. Si ce dernier demeure insolvable à l’issue de cette démarche, vous pouvez alors réclamer le paiement du loyer en retard à la caution. En revanche, si l’acte de cautionnement est solidaire, vous pouvez vous adresser à la caution dès le premier impayé de loyer, sans avoir besoin d’en informer le locataire.

Autre cas de figure : Action Logement se porte caution de votre locataire avec la garantie Visale (anciennement garantie Loca-Pass). Le cas échéant, vous devez signaler l’impayé de loyer sur Visale.fr.

Solution no 5 : engager une procédure d’expulsion pour recouvrer la dette locative

Le litige se poursuit, et vous ne parvenez pas à récupérer votre dû en dépit des démarches effectuées ? Vous pouvez assigner le locataire en justice devant le tribunal judiciaire en saisissant le juge des contentieux de la protection.

Cette étape vise à constater la résiliation du bail, et à ordonner au locataire de quitter les lieux. Vous devez ensuite charger un commissaire de justice de son expulsion, car lui seul peut réaliser cette intervention.

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Ce qu’il faut retenir :

• L’idéal est d’intenter une démarche à l’amiable avec le locataire pour obtenir le paiement des loyers non versés, et éviter ainsi l’action en justice.
• Un conciliateur de justice peut servir gratuitement d’intermédiaire entre le bailleur et l’occupant afin de faciliter le dialogue.
• Selon la situation, le propriétaire a le droit de réclamer la dette locative au garant, ou à l’assurance loyer impayé.
• Pour actionner la clause résolutoire du bail, une lettre de mise en demeure et un commandement de payer doivent être envoyés dans le respect des délais réglementaires.
• L’ultime étape consiste à enclencher une procédure judiciaire pour expulser le locataire des lieux.