5 conseils pour éviter les pièges juridiques de l’immobilier
Le droit de l’immobilier est à la fois complexe et en constante évolution. Loi Alur, Tracfin, réglementation environnementale RE2020 : découvrez les principaux pièges juridiques de l’immobilier, avec des conseils pour être toujours irréprochable sur le plan légal.
Sommaire
1. Deux réglementations clés : loi Alur, Loi Hoguet
A. Loi Hoguet, pour encadrer la profession d’agent immobilier
B. Loi Alur, pour un marché immobilier plus favorable aux occupants
2. Maîtrise des contrats immobiliers et de la documentation nécessaire
A. Le bail locatif
B. Les contrats de transaction immobilière
3. Obligation de vigilance sur le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme
4. Gestion des litiges et résolution des conflits
5. Respect des normes environnementales et de construction
1. Deux réglementations clés : loi Alur, Loi Hoguet
Actuellement, deux réglementations sont clés pour les professionnels de l’immobilier : la loi Alur et la loi Hoguet. Découvrez leurs spécificités.
Loi Hoguet : pour encadrer la profession d’agent immobilier
Depuis sa promulgation en 1970, la loi Hoguet a été retoquée à plusieurs reprises, notamment par la loi Alur de 2014, adoptant des critères plus stricts pour les garants financiers.
Elle encadre l’exercice même de la profession d’agent immobilier. Elle impose l’obtention d’une carte professionnelle correspondant au(x) type(s) d’activité(s) exercée(s) : transaction (carte T), gestion (carte G), syndic (carte S). Elle impose également l’information du consommateur sur son contrat avec l’agent.
La loi Hoguet encadre le mandat de gestion et son contenu (type de mandat, taux d’honoraires). Enfin, elle impose la souscription d’une garantie financière et d’une assurance RC Pro (Responsabilité Civile Professionnelle).
Loi Alur : pour un marché immobilier plus favorable aux occupants
La loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) est l’autre norme juridique à connaître pour éviter les pièges.
Datant du 24 mars 2014, elle régule les marchés immobiliers, met fin aux pratiques abusives et favorise l’accès au logement pour les particuliers aux revenus modestes.
Ses mesures phares sont l’encadrement des loyers, des frais d’agence ou encore des dépôts de garantie (limités à 1 mois de loyer hors charge, ou 2 mois de loyer pour un meublé). La loi Alur instaure aussi un permis de louer dans certains secteurs à risque, pour éviter la propagation des logements insalubres.
Pour un agent immobilier, la loi Alur comporte plusieurs points de vigilance. En location, le bail s’épaissit et doit contenir beaucoup plus de pièces annexes (les diagnostics immobiliers, dont le DPE pour Diagnostic de Performance Énergétique).
La loi Alur encadre aussi l’état des lieux, la restitution du dépôt de garantie et les honoraires des agents. Enfin, elle délimite des zones tendues dans lesquelles le préavis de congé de loyer est réduit à un mois, tout en encadrant les loyers dans les secteurs à plus fortes tensions.
2. Maîtrise des contrats immobiliers et de la documentation nécessaire
La production des actes et autres documents juridiques est souvent sous la responsabilité des agents immobiliers. Que ce soit en gestion, en transaction ou en activité de syndic, il faut faire preuve de la plus grande vigilance quant au contenu des contrats pour incorporer les dernières évolutions législatives.
Il faut également tenir compte des particularités locales, des arrêtés pouvant entraîner des dispositions spécifiques à chaque commune ou à chaque agglomération.
Le bail locatif
En particulier, le bail de location doit intégrer un certain nombre de clauses et mentions obligatoires, qui diffèrent en fonction de la localité ou du type de location (meublée ou vide). Parmi les points de vigilance, tout bail doit inclure l’information sur les parties ou sur le logement. La mention de la superficie est capitale : erronée, elle peut donner lieu à une réduction de loyer.
Le montant du loyer peut être plafonné si le bien est en zone tendue, mais on tolère un dépassement si le bien dispose de caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles : c’est le « complément de loyer ». Cela dit, attention aux pièges : dès lors que le logement présente un critère négligé (DPE F ou G, mauvaise isolation, humidité, vis-à-vis de moins de 10 mètres, etc.), il devient interdit d’appliquer un complément de loyer.
Les contrats de transaction immobilière
En transaction immobilière, il est courant que l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), et l’acte de vente, soient produits par les agents avant vérification par le notaire. Là aussi, de nombreux points de vigilance s’appliquent. C’est pourquoi il est indispensable d’utiliser un modèle de contrat de source fiable.
Pour toute vente immobilière, les contrats et les avant-contrats doivent être accompagnés d’un important dossier de pièces annexes et de diagnostics immobiliers dont la liste dépend du type de bien (mono ou copropriété), de ses caractéristiques et de son année de construction.
Les contrats de transaction doivent mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, comme :
- les modalités de dépôt de garantie,
- les clauses de rétractation,
- ou les conditions suspensives.
3. Obligation de vigilance sur le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme
Les professionnels de l’immobilier ont une obligation de vigilance dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ils doivent exiger certaines informations de leurs clients et émettre une déclaration de soupçon en cas de doutes sur la probité des fonds reçus.
Ces vérifications portent sur l’identité de la personne, son domicile (attesté par un justificatif récent), sa profession, ses revenus, et son patrimoine. Les agents immobiliers doivent mettre en place des fiches sur leurs clients, via notamment le registre LCB/FT de Galian, pour formaliser ces informations (source).
Les professionnels de l’immobilier sont aussi tenus de signaler aux autorités financières une transaction dont la provenance des fonds est douteuse. Cette « déclaration de soupçon » doit être directement transmise à Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins), le service de renseignement du ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique.
Voici quelques-uns des cas pouvant donner lieu à une déclaration de soupçon :
- identité douteuse,
- opacité des bénéficiaires,
- usage d’une société-écran,
- opération à un prix sous-évalué,
- refus d’un client de fournir les pièces justifiant de l’origine des fonds, etc.
4. Gestion des litiges et résolution des conflits
Dans l’activité d’agent immobilier, de nombreuses situations peuvent dégénérer en litige ou en conflit juridique. C’est parfois le cas entre vendeur et acquéreur lors d’une transaction : les litiges les plus courants sont alors liés à une rétractation d’une des deux parties, à un vice caché ou à une contestation a posteriori sur l’objet de la vente.
Entre bailleurs et locataires, il existe de nombreux litiges sur la qualité du bien, les réparations locatives ou la restitution du dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie. Enfin, des litiges peuvent confronter l’agent et le syndic, un artisan, un promoteur immobilier, voire ses propres clients en transaction ou en location.
Pour anticiper les pièges juridiques, il est nécessaire de prévenir les problèmes en documentant son activité, et en s’assurant d’avoir des contrats conformes au code de l’immobilier.
Pour gérer les litiges, la résolution à l’amiable est toujours à rechercher en priorité : cette démarche témoignera de la bonne foi de l’agent face aux autorités judiciaires.
En dernier recours, il est nécessaire de connaître les rôles des tiers qui peuvent servir de conseil ou de médiation en cas de litige juridique complexe : notaire, médiateurs immobiliers, assureur RC Pro, protection juridique, garantie financière ou commission départementale de conciliation en cas de conflits entre bailleurs et locataires.
5. Respect des normes environnementales et de construction
En construction, il existe un ensemble de normes de plus en plus strictes visant à protéger à la fois le confort des occupants, leur sécurité et l’environnement.
Depuis 2022, la RE2020 (réglementation environnementale 2020) s’applique à toutes les constructions neuves.
L’objectif de la RE2020 est de réduire l’impact environnemental des bâtiments. Elle met l’accent sur le confort thermique et une consommation énergétique réduite.
Elle favorise également les modes de construction et les matériaux respectueux de l’environnement. Elle vise à bâtir des logements plus résilients aux grandes chaleurs. Elle encadre la dépense énergétique, qui ne doit plus dépasser 12kWh/m2/an.
Les nouvelles normes environnementales impactent aussi le parc de logements anciens, incité à la rénovation à travers l’encadrement de la location. Depuis 2023, il n’est plus possible de louer des logements de type « passoires thermiques ou énergétiques » : il s’agit des biens en classe DPE F ou G. L’interdiction sera étendue en 2028 à la classe E.
Le rôle de l’agent est d’accompagner les bailleurs dans leur rénovation énergétique, et de s’assurer que leur portefeuille de locations est conforme aux réglementations environnementales.
La profession d’agent immobilier comporte de nombreux pièges juridiques. S’il est impossible de tous les lister, on peut s’en prémunir avec la bibliothèque juridique numérique de Galian.
Elle permet aux agents immobiliers de rester informés des dernières évolutions, et elle facilite leurs démarches avec des documents à jour. Elle inclut l’accès à des modèles d’actes, de mandats et d’autres documents juridiques.
Avec cette ressource en ligne, les agents disposent à tout instant de contrats conformes aux dernières réformes, adaptés à leurs activités, et validés par les experts juridiques de Galian.
Ce qu’il faut retenir :
- Le droit de l’immobilier est à la fois complexe et en constante évolution. Les agents immobiliers doivent se tenir au courant des dernières réglementations.
- Les principaux points de vigilance concernent les normes environnementales en immobilier neuf, ou la régulation du marché locatif par la loi Alur en gestion immobilière.
- Pour être en conformité à tout moment, la bibliothèque juridique Galian permet d’accéder à des documents et des contrats récemment certifiés par des experts en droit immobilier.
