Nouveau DPE : les annonces immobilières changent en juillet 2021

Au 1er juillet 2021, il y a du changement pour les professionnelles et professionnels de l’immobilier. La nouvelle version du diagnostic de performance énergétique (DPE) entre en vigueur, avec des modifications importantes à anticiper. Zoom sur les nouvelles dispositions du DPE et sur le calcul des classes énergie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document bien connu des professionnels de l’immobilier. Sa réalisation par un diagnostiqueur professionnel est obligatoire avant toute vente ou location d’un bien immobilier (exception faite des logements occupés moins de 4 mois par an). Il s’agit d’évaluer l’énergie consommée par l’habitation, principalement pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Cette évaluation comprend une étiquette énergie qui classe le logement sur une échelle de A (le moins énergivore) à G (le plus consommateur d’énergie). Les classes F et G sont considérées comme des “passoires thermiques” – les logements les plus mal isolés donc –, et seront progressivement interdites à la location entre 2023 et 2028. 

L’étiquette énergie doit figurer obligatoirement sur toutes les annonces immobilières. Et le DPE doit être communiqué au locataire ou au nouvel acheteur en cas de vente. Cependant, difficile de s’y retrouver dans ce long document technique. De plus, les différents modes de calcul possibles des classes énergétiques peuvent créer des approximations. C’est la raison pour laquelle le nouveau DPE a été mis en place, pour une entrée en vigueur au 1er juillet 2021.

La fin du DPE vierge et du calcul sur factures

Jusqu’à présent, les diagnostiqueurs avaient le choix entre deux principaux modes de calcul pour établir l’étiquette énergétique du DPE. 

• Le calcul 3-CL : les logiciels des diagnostiqueurs font une estimation de la consommation énergétique de manière automatique. Ils se basent sur une occupation théorique du logement de 16 heures par jour en semaine et de 24 heures les week-ends. De plus, l’algorithme prend en compte l’isolation thermique de l’habitation, le type de chauffage ou encore la zone climatique concernée (la France est divisée en 3 zones climatiques : H1, H2 et H3).

• Le calcul sur factures : les diagnostiqueurs pouvaient aussi faire leurs estimations en se basant sur les factures énergétiques des occupants sur les 3 dernières années, en faisant des moyennes.

Ce dernier calcul posait toutefois problème. Dans certains cas (décès, litiges, etc.), il pouvait être compliqué d’obtenir les factures des anciens locataires ou des ex-propriétaires. Dès lors, les diagnostiqueurs avaient la possibilité de réaliser un DPE vierge, c’est-à-dire un diagnostic vide, sans estimation de la consommation d’énergie et sans classe énergétique.

Le nouveau DPE harmonise tout cela. Le DPE vierge ne sera plus possible à partir de juillet 2021. De même, le calcul sur factures sera interdit au profit d’un seul mode de calcul : la méthode 3-CL. 

De nouveaux critères pour le calcul de l’étiquette énergie

Et cette méthode 3-CL elle-même évolue avec la réforme. En effet, de nouveaux critères entrent désormais dans le calcul. Là où l’ancien DPE se concentrait sur le chauffage et l’eau chaude sanitaire, le nouveau prend aussi en considération l’éclairage, la ventilation, la climatisation, etc.

Autre grand changement : les émissions de gaz à effet de serre sont désormais incluses dans ce calcul. Auparavant, le DPE comportait deux informations bien distinctes : l’étiquette énergie (la consommation d’énergie primaire du logement) et l’étiquette climat (l’estimation des émissions de CO2 dues à l’habitation). Dans le nouveau DPE, il n’y a plus qu’une seule échelle d’évaluation avec de nouveaux seuils :

• A : consommation inférieure à 70 kWh/m2.an, et des émissions de moins de 6 kg de CO2 par mètre carré et par an,

• B : entre 71 et 110 kWh/m2.an, et entre 7 et 11 kg.m2 de CO2 par an,

• C : entre 111 et 180 kWh/m2.an, et entre 12 et 30 kg.m2 de CO2 par an,

• D : entre 181 et 250 kWh/m2.an, et entre 31 et 50 kg.m2 de CO2 par an,

• E : entre 251 et 330 kWh/m2.an, et entre 51 et 70 kg.m2 de CO2 par an,

• F : entre 331 et 420 kWh/m2.an, et entre 71 et 100 kg.m2 de CO2 et par an,

• G : supérieure à 421 kWh/m2.an, et plus de 101 kg.m2 de CO2 par an.

Le DPE devient opposable

Mais la grande nouveauté du DPE 2021, c’est son statut. Ce document devient juridiquement opposable. Concrètement, cela signifie qu’un locataire ou un acheteur peut se retourner contre le vendeur, s’il y a une erreur de diagnostic. 

Prenons un exemple : un logement est classé E alors qu’il devrait entrer dans la catégorie des passoires thermiques (F ou G). Dans ce cas, le locataire peut poursuivre le propriétaire ou le bailleur. En effet, les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location entre 2023 et 2028. Le ou la locataire pourra donc contraindre son propriétaire à effectuer des travaux de rénovation énergétique.

Une présentation plus lisible et des informations obligatoires sur les annonces

Plus solide juridiquement, le nouveau DPE se veut aussi plus lisible. La présentation du document a été entièrement revue, avec des schémas qui détaillent les déperditions de chaleur, des pictogrammes clairs, et des premières pages de résumé accessibles à toutes et à tous. 

Une information a été ajoutée dans cette optique, qui devra figurer obligatoirement sur les annonces immobilières : l’estimation de la facture énergétique annuelle. En effet, la seule consommation en kWh par mètre carré peut être abrupte et peu compréhensible pour des novices qui n’ont pas les yeux rivés sur leur compteur d’énergie. L’estimation des dépenses énergétiques dès l’annonce donne donc un aperçu plus clair des performances énergétiques du logement pour les futurs locataires ou propriétaires. 

Pour les agences immobilières, cette refonte du DPE est donc une nouvelle étape dans la transformation du rôle des agents. La consommation énergétique devenant un critère décisif à l’achat, les agents peuvent, en effet, conseiller leurs clients pour les inciter à lancer des travaux de rénovation. D’autant que les aides financières ne manquent pas : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro, etc. Une vraie chance pour les professionnels du secteur d’endosser, à nouveau, un rôle de conseiller auprès de leurs clients pour les accompagner sur toutes les questions logement (rénovation, assurance, etc.), sans se limiter à la vente ou la location.