Loi Hoguet : des critères plus stricts pour les garants financiers
Une loi historique qui régit la profession depuis plus de 50 ans
Promulguée en 1970, la loi Hoguet est bien connue des professionnels de l’immobilier. Et pour cause, elle réglemente leur activité depuis plus de 50 ans. Outre une kyrielle d’obligations, elle avait alors introduit une notion importante pour la sécurité des consommateurs et consommatrices : la garantie financière. Laquelle doit être souscrite par les professionnelles et professionnels de l'immobilier auprès d'une banque ou d'un organisme professionnel. Une obligation pour les agents détenant des fonds pour le compte de leurs clients.
Et si le professionnel censé conserver des fonds pour le compte de particuliers était touché par une défaillance ou une faillite ? Ainsi, l'assurance garantie financière immobilière couvre les sommes dues à un tiers si une agence ne peut plus faire face à ses engagements. Une protection essentielle pour les clientes et clients.
Des contrôles renforcés à prévoir chez les professionnels
L’ambition de donner un tour de vis date de la loi Alur du 24 mars 2014. Et pourtant, son décret d’application n’a été publié que le… 29 octobre 2021. La loi Alur prévoit ainsi que « seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière ».
Avec la nouvelle réglementation (effective depuis le 1er janvier 2022), l’objectif est d’imposer les contrôles et d’en détailler leur organisation. Il s’agit également de s’assurer de la capacité des garants à être suffisamment dimensionnés pour mener des audits de façon rigoureuse.
Le dispositif de contrôle mis en place par les garants, sur les fonds, effets ou valeurs qu’ils garantissent pour le compte des professionnels, devra ainsi être « doté de moyens humains suffisants et adapté au volume de ces fonds, effets ou valeurs ».
Les activités de contrôle doivent également inclure notamment « des contrôles sur pièces et, en tant que de besoin, des contrôles sur place ». Les procédures devront aussi prévoir des critères permettant d’identifier les points de non-conformité des garanties octroyées, et de mesurer leur gravité.
Vigilance de mise pour s’assurer que son garant répond aux critères
Charge désormais aux professionnelles et professionnels de l’immobilier de vérifier rapidement que leur garant actuel répond à ces critères et à ces nouvelles exigences. Pour certains, il pourrait être nécessaire de changer…
Les Éditions Législatives (Éditions Lefebvre Dalloz) considèrent effectivement que « les pratiques des grands opérateurs de garantie financière sont en principe déjà en conformité avec les modalités de contrôle fixées par le décret du 29 octobre 2021. Mais les plus petites structures, notamment celles qui fournissent des garanties financières à titre accessoire à leur activité principale, devront se mettre à jour d’ici la fin de l’année. À défaut, leur garantie cessera et les professionnels de l’immobilier concernés devront rapidement se tourner vers les organismes habilités en leur demandant une reprise d’antériorité pour minimiser les contraintes liées à un changement de garant financier ». La vigilance est donc de mise pour les professionnels qui veulent rester en conformité.
GALIAN, premier garant du secteur immobilier en France
Cette entrée en vigueur était attendue de longue date par les grands acteurs de la garantie financière. À l’image d’Alain Ledemay, Directeur général de l’entreprise GALIAN, premier garant du secteur avec 10 milliards de fonds garantis notamment via son offre garantie financière.
Interrogé par Forbes, il constatait alors que « tous les garants n’ont pas la même rigueur. Certains ne prennent pas la peine de s’assurer que les fonds garantis sont bien détenus et pourront être reversés le moment venu à l’acquéreur d’un bien, au locataire, au propriétaire, aux copropriétaires… ». Regrettable selon lui, « parce que sans contrôle, la garantie financière perd son caractère effectif ». Et pour Alain Ledemay, les audits sont essentiels, car « ils permettent de déceler rapidement les difficultés des cabinets, et de contraindre les professionnels à redresser la situation. Nous militons fortement pour que les audits soient faits, et que les consommateurs soient protégés ».
GALIAN effectue des contrôles réguliers dans les cabinets immobiliers garantis. Ceci afin de vérifier que les professionnelles et professionnels audités détiennent bel et bien les fonds garantis qui devront être restitués à leurs clients. En chiffres, cela représente plus de 2 000 audits annuels !
