Bail commercial : Crise sanitaire et responsabilité du bailleur

La Cour d’appel de RIOM, dans un arrêt du 2 mars 2021 n°20-01418, a jugé sur fond de crise sanitaire que « l'impossibilité pour le locataire d'exercer son activité dans les lieux n'est pas la conséquence d'un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible, mais d'une décision de l'autorité qui s'impose au locataire comme au bailleur. Le bailleur ne dispose d'aucun moyen pour interdire lui-même l'accès des locaux loués au public. Si le bailleur doit assurer la jouissance du preneur, il ne lui garantit pas que le bail sera fructueux, que le preneur réalisera les profits espérés, cette mesure de fermeture n'affectant pas les lieux loués mais le fonds de commerce, le locataire conservant la possibilité de sous louer, de stocker sa marchandise, de faire des travaux d'amélioration ou de rénovation ». 

Dès lors la responsabilité contractuelle du bailleur ne saurait être engagée sur le fondement de l’article 1719 du Code civil et le preneur ne peut tirer profit de cette situation pour s’exonérer du règlement de ses loyers. La cour semble ici faire un distingo entre la mise à disposition des locaux loués, qui n’était pas remise en cause par les mesures sanitaires, et l’exploitation même du fonds de commerce.

Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier