Bail d’habitation : Preuve des dégradations locatives et EDL non contradictoire

Le propriétaire bailleur peut-il faire un état des lieux non contradictoire et opérer sur cette base une retenue sur le dépôt de garantie des locataires ? La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 16 novembre 2023 n°22-19422, que selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il doit être établi par un huissier de justice (devenu commissaire de justice) sur l'initiative de la partie la plus diligente (à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire).

La Cour de cassation rappelle qu'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (Cass. 1ère civ. 12 avril 2005, n°02-15507). Les magistrats retiennent en l’espèce que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un huissier de justice. Dès lors l'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.

Maître Cyril SABATIE ‑ Cabinet LBVS Avocats Associés