Immobilier 2023 : 3 tendances fortes se confirment déjà sur le front du logement

Des taux d’intérêt toujours à la hausse. Des ventes de logements en chute, et des prix qui baissent, y compris à Paris. Quid de l’impact de la loi Climat et Résilience sur la vente des logements dits « passoires thermiques » ? La mensualisation du taux d’usure a-t-elle eu un effet sur l’octroi des prêts ? État des lieux sur le marché de l’immobilier en cet été 2023.

1. Les prix de l’immobilier baissent… à Paris !

Les analystes du marché immobilier semblent avoir eu le nez creux. En début d’année, à l’heure d’émettre les grandes tendances du secteur pour l’année 2023, de nombreux acteurs tablaient sur une baisse des prix des logements. Une diminution qui se confirme désormais. Dans une certaine mesure seulement, puisqu’il n’est pas question d’effondrement.

La Fédération Nationale de l'immobilier (FNAIM) publie chaque mois un baromètre de l’immobilier, qui zoome notamment sur le marché des ventes de logements dans 70 villes de France et dans l’ensemble des départements et régions de l’Hexagone.

Le dernier baromètre en date, celui d’avril 2023, fait état d’une baisse des prix régulière depuis plusieurs mois. Mais qui reste contenue : -0,3 % en avril. Une baisse constatée à Paris (-2,4 %), mais également à Lyon, Nantes et Toulouse. En région PACA, en revanche, les prix de l’immobilier résistent bien. Ils sont encore en hausse de… +7,4 % sur un an.

Les Notaires de France ont, eux aussi, publié leurs dernières données en date du 15 mai (fruit de leurs observations d’avril 2023). Selon leurs prédictions, « les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an) ». En revanche, les évolutions des indices de prix sur 3 mois font bel et bien état d’une baisse de -0,9 % à fin mai 2023, tant sur le logement individuel que sur le logement collectif.

Élément inédit : les prix baissent à Paris. Dans la capitale, les Notaires de France relèvent que le prix au m² des appartements anciens s’établit à 10 410 € en janvier 2023 (-1,6 % en un an). Il reculerait à 10 250 € le m² en mai 2023, creusant la baisse annuelle à -2,7 %. Les notaires s’attendent même à une baisse des prix au m² de -3,4 % en Petite Couronne, et de -1,2 % en Grande Couronne sur un an (de mai 2022 à mai 2023). Des ménages pourraient en profiter !

La baisse à Paris serait même nettement plus sensible, à en croire les chiffres du site Meilleurs Agents associé au journal les Echos, qui ont publié, le 20 mai, une photographie de l’état du marché immobilier à Paris. D’après leurs informations, le prix moyen du mètre carré dans la capitale s’est effondré de 5,1 % en un an. Une baisse record depuis la crise de 2008.

Ils notent également que d'autres villes françaises sont concernées par la baisse des prix. À Lyon, le prix a régressé de 3,1 % sur douze mois. Bordeaux et Montpellier ont connu une baisse respective de 2 % et 1,3 % sur l'année écoulée.

2. Moins de prêts, moins de ventes immobilières

D’après les prévisions de début 2023, il fallait s’attendre à une chute du volume des ventes de logements. Une tendance observée depuis l’automne 2022. En cause : la hausse continue des taux d’intérêt, qui freine l’octroi d’un prêt pour les ménages. Un point qui se confirme cet été.

En effet, la progression des taux se poursuit. L’Observatoire Crédit Logement / CSA indique qu’ils s’élèvent à 3,5 % pour avril 2023 (pour un prêt sur 25 ans). Un chiffre qui se situait à 3,04 % en mars. Pour comparaison, il s’élevait à 1,17 % il y a 3 ans, en avril 2020.

Avec quel effet sur l’octroi d’un prêt pour les futurs propriétaires, selon l’Observatoire ? « L’accès au marché devient donc de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations ». Le rêve de devenir propriétaire devient de plus en plus inaccessible pour les Français.

La mensualisation du taux d’usure, censée redonner des marges de manœuvre aux banques pour accorder plus facilement un prêt aux ménages pour l’achat de leur résidence principale, ne semble pas avoir eu les effets escomptés. Pour l’Observatoire Crédit Logement / CSA, la nouvelle mesure concernant le taux d’usure a même « fait long feu ». Une formule qui en dit long.

Ces éléments combinés pèsent lourd sur la production des crédits en France : elle est en baisse de 40 % au premier trimestre 2023.

De leur côté, les Notaires de France confirment la conséquence logique de la chute de la production de crédit : des transactions en baisse.

Selon eux, « si le volume de transactions était entré dans une phase baissière autour de 5,5 % depuis l’été 2022, il atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février 2023. La baisse s’est subitement accélérée, traduisant le ressenti des notaires sur un début d’année profondément calme ».

3. Les passoires énergétiques bousculent le marché

La loi Climat et Résilience qui s’applique en France depuis le 1er janvier 2023 concentrait, en début d’année, bon nombre d’interrogations. Quel serait l’impact de la nouvelle réglementation sur le marché ? En effet, il est désormais interdit de louer certaines passoires thermiques. Précisément celles disposant d’un DPE catastrophique, classées G+. Une interdiction qui sera étendue à tous les biens classés G en 2025, aux F en 2028 et aux E en 2034.

De quoi encourager certains propriétaires à prendre les devants et à mettre ces biens énergivores à la vente, plutôt que d’engager des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Un choix qui a déjà des conséquences.

Le site d’annonces immobilières SeLoger, en partenariat avec OpinionWay, a mené une étude inédite sur l’impact de cette nouvelle réglementation sur le marché, qui date de février 2023. Tous deux se sont basés sur 5 millions d’annonces combinées à une enquête d’opinion menée auprès de 5 000 Français.

Voici quelques-uns de leurs enseignements :

• 200 000 biens disposant d’un DPE G+ sont devenus inlouables.
• Un mauvais DPE est devenu un argument de négociation sur les prix.
• Les passoires thermiques représentent aujourd’hui 19,2 % de l’ensemble des biens mis en vente sur SeLoger (versus 11,2 % en 2020).
• À Paris, on observe 4 fois plus de passoires en vente qu’en juillet 2021, soit 37 % du stock total des biens en vente.
• Les passoires sont proposées sur le marché à un prix de vente en moyenne 3,9 % moins cher qu’un bien équivalent « non-passoire ».
   

Une nouvelle donne, liée à la performance énergétique des logements, qui impacte d’ores et déjà le marché immobilier. Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger, « en interdisant progressivement les locations des classes énergétiques les plus mauvaises, la loi Climat et Résilience pousse peu à peu le marché immobilier dans une nouvelle dynamique ».

Selon lui encore, les ménages sont particulièrement attentifs aux performances énergétiques des biens. « Entre des acheteurs plus avertis et des vendeurs prêts à revoir les prix à la baisse, le DPE est devenu un vrai critère de valorisation. »