Tendances du marché immobilier : à quoi faut-il s’attendre en 2023 ?

Tendance marché immobilier 2023

Tendances du marché immobilier : à quoi faut-il s’attendre en 2023 ?

Après l'euphorie de 2019 et des années post-Covid 2021-2022 marquées par un nombre de transactions record et des taux de crédit historiquement bas, l’immobilier fait face à des incertitudes. En cause notamment : la guerre en Ukraine et l'inflation. À quoi professionnels et particuliers seront-ils confrontés dans les mois à venir ?

Lors de la conférence de presse « Conjoncture et politique du logement : rentrée 2023 » du 11 janvier dernier, le président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), Loïc Cantin, a indiqué avoir constaté « une forte décélération des ventes en fin d’année, qui impacte l’ensemble du marché et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir ». La faute notamment à l’inflation et aux difficultés d’accès au crédit immobilier. Pourtant, selon la FNAIM, le millésime 2022 a fait mieux que résister, avec 1,1 million de transactions conclues. Une performance « en trompe-l’œil » cependant selon Loïc Cantin, qui préfigure déjà les défis qui attendent les professionnels du secteur en 2023 puisque, après un bon premier trimestre 2022 qui a boosté le chiffre global des ventes, leur nombre a ensuite diminué « inexorablement ». 

« Entre marché locatif tendu, obligations de rénovation énergétique et difficulté d’accès au crédit, le secteur de l’immobilier fera face à de nombreuses tensions en 2023 », prédit ainsi la FNAIM. Dans ce contexte, quelles tendances se dessinent pour cette nouvelle année ?

Une obtention des prêts immobiliers toujours compliquée

Sur le front des prêts immobiliers, le basculement a commencé à être net dès l’été 2022. En août, selon une enquête Opinion System (commandée par l'Association française des intermédiaires en bancassurance), 45 % des demandes de crédits étaient alors déjà refusées. En cause, le taux d’usure appliqué par les banques et un niveau des taux d’intérêt en hausse.

La tendance s’est ensuite confirmée en fin d’année, donnant ainsi le ton pour 2023. Les données de l'Observatoire Crédit logement (CSA), référence en la matière, sont sans appel. L'activité de crédit au dernier trimestre 2022 est en effet particulièrement parlante : le nombre de prêts accordés est en baisse de 42,6 % par rapport au 4e trimestre 2021. Et, toujours selon l’Observatoire, la chute de production de crédits est comparable à celle de 2008, au plus fort de la crise financière venue des États-Unis. 

Des taux qui continuent d’augmenter (à la mi-janvier 2023, le taux moyen est de 2,52 % contre 2,34 % en décembre 2022), et dans le même temps, l’inflation qui devrait rester élevée (autour de 6 % prévue pour 2023) : une conjoncture qui ne jouera décidément pas en faveur des acquéreurs. 

Face à l’inflation, les Français doivent désormais consacrer davantage de moyens à leurs dépenses quotidiennes. Mécaniquement, leur capacité d’endettement baisse, et leur profil s’avère moins séduisant aux yeux des banques. Il devrait donc rester compliqué d’emprunter en 2023. 

 

Un marché des transactions à la peine

C’est la conséquence logique des difficultés liées à l’emprunt. Le volume des transactions s’en ressentira en 2023, qu’il s’agisse des achats d’appartement ou de maison. La FNAIM envisage une progression des taux d’intérêt au moins jusqu’au printemps, et prévoit ainsi une baisse du volume des ventes en France de l’ordre de 10 % pour atteindre environ 1 million.

Dans une interview accordée au journal Le Monde, Thomas Lefebvre, Directeur scientifique du groupe Aviv, qui comprend SeLoger et MeilleursAgents (agrégateur de données immobilières), indique qu’« il serait très étonnant que le volume de transactions enregistré au cours de l’année à venir dépasse le million ». Selon lui, « il y a fort à parier que le nombre de ventes réalisées en 2023 s’oriente à la baisse ». 

Autre élément à retenir, d’après une étude publiée le 3 janvier 2023 par le courtier immobilier Meilleurtaux : ceux qui peuvent encore acheter sont cependant contraints de revoir leurs ambitions à la baisse, en achetant moins grand. Ainsi, selon les données de Meilleurtaux, « entre décembre 2022 et décembre 2021, la moyenne du nombre de mètres carrés perdus en un an dans les 20 plus grandes villes de France est de 13 m². La remontée des taux est en grande partie responsable de ce chiffre ». 

Les passoires thermiques investissent le marché de la transaction

La loi Climat et Résilience s’applique en France depuis le 1er janvier 2023. Il est désormais interdit de louer les passoires thermiques classées G+, ce qui se fait de pire en la matière. Une interdiction qui sera étendue à tous les biens classés G en 2025, aux F en 2028 et aux E en 2034.

Dans son interview au Monde, Thomas Lefebvre, dévoile aussi les premières conséquences de la nouvelle loi : les logements F et G représentaient 19 % de l’ensemble des biens mis en vente sur le site immobilier, contre 11 % deux ans plus tôt. Les passoires thermiques arrivent en force sur le marché de la transaction. 

Vers une pénurie de biens à louer ?

L’un des effets est de contribuer à créer une pénurie de biens à la location, puisque les « passoires » basculent de ce marché à celui de la transaction. « Ce mouvement de ventes accroît la tension sur le marché locatif : le volume d’annonces de location de “passoires” a ainsi reculé de 40 % en France sur douze mois et, à Paris, le nombre de passoires thermiques à louer a même chuté de 60 % » sur la plateforme SeLoger.

La crainte d’une pénurie de biens à louer pour 2023 est également alimentée par les difficultés liées à l’emprunt. La FNAIM la mentionne d’ailleurs dans ses prévisions. « Les difficultés d'accès au crédit font que de nombreux potentiels primo-accédants restent des candidats à la location et viennent grossir les rangs de ceux qui cherchent un logement en location », pointe-t-elle. Du côté du marché locatif, la situation, déjà tendue, « pourrait empirer », craint-elle encore. Les appartements et maisons à louer pourraient bien venir à manquer.

Quelle évolution pour les prix des biens immobiliers ?

Et du côté des prix ? Baisseront-ils en 2023 ? Faire des prédictions sur ce terrain semble compliqué à ce stade. Entre stabilisation, baisse contenue ou augmentation, les avis divergent. Le président de Century 21 en France, interrogé par Le Monde en tout début d’année 2023, estime que, dans l’environnement économique actuel, les prix devraient continuer « à s’ajuster »« Ils ne vont pas plonger, mais devraient reculer tranquillement », estime Charles Marinakis. Il envisage une baisse comprise entre 5 % et 10 % cette année, mais table sur une stabilisation à Paris, « autour de 10 000 euros le mètre carré ». 

Meilleurtaux pense, lui, à une baisse, cependant relativement contenue. « Les prix vont inéluctablement baisser ou a minima se stabiliser », estime la plateforme.

Une prédiction que ne partage pas le promoteur Nexity, pour qui les prix devraient continuer à augmenter en France en 2023. Il estime à 3 % la croissance des prix sur l'ensemble du territoire français. 

Toutefois, cette augmentation générale des prix pourrait cacher de grandes disparités territoriales. Des prix à la baisse à Paris sont à prévoir, tout comme un tassement marqué à Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Lyon… La FNAIM voit, de son côté, les prix assez bien résister cette année. Mais note toutefois, elle aussi, des disparités entre Paris et les grandes métropoles, « où les prix ont tendance à s’éroder ». À suivre.