La valeur verte des logements : nouveau critère clé dans l'immobilier

lun 18/10/2021 - 09:00
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Ce n’est pas nouveau : depuis plusieurs années, la performance énergétique d’un bien immobilier a un impact sur son coût. Mais le nouveau DPE, entré en vigueur le 1er juillet 2021, pourrait bien accentuer le phénomène. Explications.

Une tendance qui s’ancre

Surface, exposition, commodités, présence d’un extérieur, localisation… De nombreux éléments plaident en faveur ou en défaveur d’un bien à la vente pour augmenter ou déprécier son coût. Sur le marché de l’immobilier, une condition supplémentaire s’impose désormais : la valeur verte du logement.

En clair, elle définit l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. Celle-ci est mesurée par le DPE, diagnostic de performance énergétique.

Bons points pour les classes A et B, quand C, D, E, F et G peuvent largement mieux faire.

Ce nouveau critère a été passé au crible par les Notaires de France, qui ont étudié l’impact des étiquettes énergétiques sur les transactions pour l’année 2019. Comme ils le notaient déjà dans leurs précédentes études, le constat est sans appel : les biens plus vertueux en matière environnementale se vendent plus cher. Et les plus-values n’ont rien d’anodin : entre 4 et 20 % de plus sur les appartements selon les régions. Les décotes, elles, peuvent atteindre jusqu’à - 9 %.

Côté maisons, la tendance est identique. Celles qui affichent un A ou un B sur leur DPE se vendent, selon les régions, de 6 à 16 %  plus cher que celles classées D.

Les moins vertueuses affublées d’un F ou d’un G (ce sont ce qu’on appelle des passoires énergétiques) voient leur valeur chuter de 6 % jusqu’à 18 %, toujours par rapport à une villa de classe D.

Paris à contre-courant dans un contexte tendu

Paris, zone historiquement tendue sur le front de l’immobilier, fait exception. La médiocrité environnementale des appartements classés F et G n’a quasiment aucun impact sur les prix de vente. Les biens les plus énergivores connaissent “seulement” une légère décote de 2 % dans l’intra-muros. Un chiffre identique dans la petite et la grande couronne, en deçà des décotes observées par exemple en région PACA et en Nouvelle-Aquitaine, qui atteignent - 9 %.

Les biens se font rares dans la capitale ? Conséquence logique : les acquéreurs et acquéreuses sont moins enclins à faire de la valeur verte un argument de négociation avec les vendeurs. La difficulté à trouver un appartement semble faire passer l'urgence climatique et les économies énergétiques au second plan. Oui, mais jusqu’à quand ?

La nouvelle donne d’un DPE plus exigeant

Le DPE nouvelle version pourrait bien rebattre les cartes en région, comme à Paris. Entré en vigueur le 1er juillet 2021, il s’avère bien plus exigeant.

Il n’est effectivement plus seulement basé sur la performance énergétique. Les émissions de gaz à effet de serre générées par le logement peuvent déterminer sa classe. Un logement classé A ou B uniquement sur la base des consommations énergétiques peut voir sa note littéralement plombée par une empreinte carbone déplorable.

Le diagnostic reposera désormais aussi sur une étude approfondie des caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage, etc.) ainsi que du chauffage, du refroidissement, de la production d’eau chaude, de l’éclairage et de la ventilation. Il inclura, en outre, une recommandation de travaux et une enveloppe estimative. La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) estime que 40 % des logements pourraient ainsi changer de classe.

Autre information importante : le DPE devient également opposable. Un acquéreur pourra se retourner contre un vendeur s'il constate des écarts entre le déclaratif du diagnostic et le réel. Un sujet à ne pas prendre à la légère.

Enfin, le DPE donne une estimation du montant de la facture annuelle d’énergie inhérente au logement.

Quel impact à venir du côté des transactions ? 

La transparence et la fiabilité exigées par le DPE version 2021 vont probablement, de fait, davantage encore placer la valeur verte au centre du jeu lors d’une transaction.

Des travaux sont à prévoir dans le logement à la vente pour atteindre des classes vertueuses ? L’enveloppe financière estimative peut devenir un argument de négociation. Un vendeur est « dans les clous » du point de vue environnemental ? Voilà qui devient un puissant levier concurrentiel sur le marché, et un élément comparatif en sa faveur. Un propriétaire ne peut pas ou ne souhaite pas réaliser des travaux pour atteindre une meilleure classification ? Gare à la dépréciation brutale de son bien.

Selon une première étude d’impact du nouveau DPE, le niveau de dévalorisation vénale des passoires énergétiques (catégories F et G), par rapport seulement aux biens de la catégorie D, serait de 10 % pour les logements collectifs, et de près du double pour les maisons. D’autant que ces logements seront progressivement interdits à la location d’ici 2028 avec la nouvelle loi climat.

Un sujet à saisir pour les agents immobiliers

Le secteur immobilier ne s’y trompe pas : les défis posés par le nouveau DPE sont ambitieux. Mais il constitue une opportunité à saisir pour faire grimper la valeur verte des logements.

Ce nouveau DPE permettra de confirmer et peut-être d’accélérer la tendance de fond de ces dernières années en faisant augmenter la “valeur verte” dans les processus d’achat. Tout l’enjeu de la profession sera d’accompagner au mieux les consommateurs pour tenir compte de cette réalité et participer à l’effort nécessaire de rénovation énergétique du parc immobilier français
Jean-Marc Torrollion
Président de la FNAIM

Conseils pour la réalisation des travaux, aides financières à mobiliser, détection et appréciation des biens en fonction de leur valeur environnementale… Vendeurs et acquéreurs vont plus que jamais avoir besoin de professionnels et de professionnelles avertis.