Réglementation des annonces immobilières : ce qui change en 2023
Promulguée le 24 août 2021, la loi Climat et Résilience n’en finit pas de distiller son lot de nouvelles mesures. En incitant notamment à la rénovation des passoires thermiques, cette loi a un impact déterminant dans le domaine de l’immobilier. Ce vaste chantier est rendu nécessaire, car, selon le ministère de la Transition énergétique, le secteur du bâtiment représente à lui seul 44 % de l’énergie consommée annuellement, et émet plus de 123 millions de tonnes de CO2.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires bailleurs ou vendeurs particuliers et professionnels sont soumis à une plus ample obligation d’information lors de mise en location ou de la vente. En effet, dès la publication de l’annonce immobilière, le consommateur devra être alerté sur les risques auxquels le bien est soumis.
Que ce soit en matière de risques naturels et technologiques majeurs, de risques miniers, de recul du trait de côte ou de pollution des sols, le propriétaire aura l’obligation de communiquer sur ces spécificités à chaque stade de la vente ou de la location. Notre éclairage pour tout savoir.
Quelles étaient les obligations en vigueur en 2022 ?
Jusqu’au 31 décembre 2022, le propriétaire ou l’agence immobilière devait fournir au locataire ou à l’acquéreur un document intitulé « état des servitudes risques et d’information sur les sols ». Il s’agissait d’un diagnostic obligatoire, au même titre que le diagnostic de performance énergétique (DPE), inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce diagnostic avait pour objectif d’informer le consommateur sur les risques naturels et technologiques et les pollutions auxquels le bien est soumis.
Ce document devait être établi lorsque le bien loué ou vendu était situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques :
- Technologiques,
- Miniers,
- Naturels prévisibles.
Ce diagnostic devait être annexé au compromis de vente ou au contrat de location, sous peine de sanctions pour le propriétaire.
Pourquoi une nouvelle réglementation pour les annonces immobilières ?
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 nommée « Climat et Résilience » lutte contre le dérèglement climatique et renforce la résilience face à ses effets. C’est la mise en application des mesures issues de la Convention citoyenne pour le climat de 2020.
Dès 2003, la loi Information des acquéreurs et des locataires (IAL) introduit l’obligation, pour le vendeur ou le bailleur, aussi bien professionnel que particulier, d’informer le preneur sur les sinistres qu’a subis le bien.
L’objectif est de toujours apporter une meilleure information au consommateur, en vue d’une transparence absolue. C’est pourquoi le gouvernement a souhaité que les acquéreurs ou locataires soient informés le plus en amont possible de la présence ou non de risques sur le logement convoité. Ainsi, le consommateur peut faire son choix en toute connaissance de cause, et cela permet de limiter les litiges ultérieurs.
L’état des risques et pollutions : nouvelle mention obligatoire sur les annonces immobilières
L’état des risques et pollutions est le nouveau diagnostic issu de la loi Climat et Résilience, entré en vigueur au 1er janvier 2023 suite au décret n° 2022-1289. Celui-ci remplace un diagnostic qui n’a eu de cesse de changer d’appellation au fil des années :
- État des risques naturels et technologiques (ERNT),
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT),
- État des servitudes risques et informations sur les sols (ESRIS).
L’état des risques et pollutions devra figurer sur les annonces immobilières de location ou de vente, quel que soit leur support de diffusion. Par ailleurs, il devra être remis lors de la première visite au potentiel locataire ou acquéreur, par le propriétaire ou son mandataire.
Comment se traduit cette nouvelle mention sur l’annonce immobilière ?
Particuliers et agences immobilières doivent désormais rédiger leurs annonces de location ou de vente avec la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.».
Ce site gouvernemental permet d’effectuer une recherche par adresse pour répertorier les risques naturels et technologiques : Inondation, Séisme, Mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, Radon (gaz radioactif qui s’échappe naturellement du sol), Installations industrielles classées à risque, Nucléaire, Canalisations de transport de matières dangereuses (produits chimiques ou hydrocarbures), Pollution des sols, Recul du trait de côte (sur les zones littorales), Rupture de barrages, Feu de forêt.
Chacun de ces risques est classé selon une échelle de valeur basée sur 5 niveaux, allant de risque existant faible à important, afin que le consommateur soit en possession de l’ensemble des informations avant de se positionner sur le bien.
Comment générer cet état des risques et quelle est sa durée de validité ?
Contrairement aux autres diagnostics obligatoires, l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques majeurs (IAL) ne nécessite pas de recourir à un professionnel agréé. Le propriétaire peut tout à fait remplir lui-même son état des risques, en se servant de modèles disponibles en ligne.
Également, le gouvernement a mis en place un portail internet baptisé ERRIAL, pour générer l’état des risques du bien concerné à partir de son adresse ou son numéro de parcelle cadastrale. Une fois généré par le propriétaire ou l’agence immobilière, l’état des risques peut être téléchargé ou partagé, sous réserve d’avoir :
- Corrigé ou complété le document avec les informations disponibles sur le site de sa préfecture,
- Mentionné toute indemnisation de sinistre perçue suite à une catastrophe naturelle ou technologique ayant affecté le bien.
L’état des risques sera remis lors de la première visite de l’immeuble, et doit dater de moins de 6 mois. Si les informations qu’il contient subissent des modifications avant la signature de l’acte authentique, celui-ci devra être actualisé.
Quelles sont les sanctions prévues en l’absence d’information ?
L’article L125-5 du Code de l’environnement prévoit que le délai légal de réflexion en cas de vente ne commence à courir qu’au lendemain de la mise à disposition de ce document à l’acquéreur.
En cas d’absence de ce document ou s’il date de plus de 6 mois, la responsabilité du bailleur ou du vendeur peut être engagée par le client, s’il s’estime lésé.
En l’espèce, l’acquéreur pourrait demander la résolution de la vente (annulation), ou demander une diminution du prix en justice. En matière de location, le bailleur encourt également la résolution du bail ou la réduction du montant du loyer si ce document n’est pas joint au dossier de diagnostic technique.
