HLM : pourquoi une telle envolée des impayés de loyer à Paris ?
Comme à chaque fin d’année, l’Union sociale pour l’habitat (USH) a publié le 19 décembre dernier son bilan 2022 de l’impayé locatif. Pour les bailleurs HLM parisiens, le constat est amer : le montant des loyers impayés s’élève à plus de 70 millions d’euros.
Selon l’USH, le taux financier de l’impayé des bailleurs sociaux s’élevait à 8,3 % en 2016. Aujourd’hui, ce taux est en augmentation partout en France, mais atteint des sommets à Paris. Les trois principaux bailleurs de la capitale (Paris Habitat, RIVP et Élogie-Siemp) réunissent plus de 30 000 locataires en situation d’impayés, sur un parc de 213 000 logements, soit un taux d’impayé de 14 %.
Quelles sont les conséquences de ces impayés pour les bailleurs concernés ? Quels sont les facteurs à l’origine de cette envolée ? Décryptage.
Comment l’USH a mené son enquête sur l’impayé ?
L’USH est le porte-parole du mouvement HLM en France. Elle a pour vocation d’accompagner les bailleurs sociaux dans leur action professionnelle. Elle participe également à l’établissement et à la mise en œuvre de la politique nationale du logement.
Alertée par l’inflation galopante, l’USH a souhaité mener une consultation d’urgence des organismes HLM français. Son objectif ? Évaluer l’impact de la situation économique actuelle sur la santé financière des locataires en HLM.
Ainsi, 193 organismes ont été sollicités en décembre 2022 pour un total de 2 263 000 logements, soit 47 % du parc HLM, dont les 3 principaux bailleurs parisiens.
Quelles sont les conséquences de ce taux d’impayé pour les bailleurs sociaux concernés ?
Le bailleur social Paris Habitat est le plus touché par cette recrudescence d’impayés : il concentre à lui seul 21 000 impayés de loyer sur son parc de 125 000 logements, soit 16,8 %.
En deuxième position, on retrouve la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) avec 10,83 % d’impayés, soit 6 500 locataires endettés sur 60 000 logements.
Enfin, Élogie-Siemp compte 28 000 logements dont 17,35 % sont occupés par des locataires en situation d’impayé de loyer.
De manière générale, ces dettes seraient liées à des incidents de paiement ponctuels.
Bien que ces dettes locatives soient généralement recouvrées par les bailleurs sociaux, elles sont en augmentation. Près de 50 % des bailleurs HLM enregistrent une hausse de près de 10 % d’impayés de plus de 3 mois par rapport à 2021.
Plus inquiétantes, les situations d’impayés avec un montant élevé sont en hausse et sont difficiles à recouvrer. Il s’agit en effet de situations sociales complexes qui concentrent les difficultés :
- Rupture de lien avec l’organisme HLM,
- Rupture professionnelle.
Ces impayés s’inscrivent dans la durée, parfois jusqu’à 6 ans. C’est notamment le cas d’Élogie-Siemp, qui gère 130 dossiers d’impayés dont le montant oscille entre 10 000 et 50 000 euros.
Cet état des lieux a de lourdes conséquences sur les bailleurs sociaux concernés. La Ville de Paris estime en effet ce manque à gagner à hauteur de 71 millions d’euros, dont 45 millions uniquement pour Paris Habitat.
Quels sont les facteurs à l’origine de ces impayés de loyer ?
Avec la crise du Covid, les professionnels de l’immobilier étaient nombreux à tirer la sonnette d’alarme sur le risque accru d’impayés de loyer. En effet, les confinements successifs et les restrictions sanitaires ont entraîné une perte de revenus pour bon nombre de travailleurs : 66 % des salariés et 62 % des demandeurs d’emploi ont vu leurs ressources baisser pendant les confinements successifs.
Ces baisses de ressources n’ont pas été compensées par des mesures d’allègement ou de suspension des loyers pour l’habitation, comme cela a pu être le cas pour les locaux commerciaux. Ainsi, de nombreux ménages ont contracté une dette durant la pandémie de Covid.
Autre facteur de la hausse de ces impayés : la forte inflation qui touche la France, grandement liée à l’envolée du coût de l’énergie suite au conflit en Ukraine. L’USH affirme que les plus fortes hausses de l’impayé concernent les ménages qui disposent d’un chauffage au gaz (près de 30 %).
Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH, précise que cette recrudescence des impayés était prévisible, compte tenu des conditions d’éligibilité au bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement. En effet, celui-ci n’était pas mobilisable par les personnes chauffées collectivement au gaz et à l’électricité, mode de chauffage pourtant largement répandu dans les HLM.
Quelles sont les prévisions de l’impayé pour 2023 ?
Interrogée sur le sujet, Emmanuelle Copin, directrice générale adjointe de Paris Habitat, se veut rassurante sur l’ampleur de l’impayé. Rapporté au total des loyers encaissés, le montant de l’impayé représente 6,2 % des loyers. Les dettes contractées durant la période Covid seraient d’ailleurs en passe de se résorber.
Pourtant, le constat alarmant s’aggrave bel et bien au fil des années : en mars 2018, la dette de loyer s’élevait à 35 millions, contre plus du double aujourd’hui.
La crise énergétique actuelle semble partie pour s’installer dans la durée, et le taux d’impayé devrait augmenter en 2023 et 2024. Il existe en effet une importante inertie dans l’imputation des charges locatives, puisque celles-ci ne sont réévaluées qu’une fois par an au cours de la régularisation des charges. Ainsi, l’augmentation du coût des frais de chauffage n’a pas encore été répercutée partout sur les locataires.
Pour autant, la hausse des impayés ne rime pas nécessairement avec hausse des expulsions locatives. Comme le souligne Florence Berthout, maire du Ve arrondissement, les bailleurs sociaux doivent répondre de manière « humaine, mais responsable face à ces impayés ».
L’info Galian
Si vous êtes bailleur privé, la garantie des loyers impayés (GLI) sécurise vos revenus locatifs en se substituant au locataire défaillant dans le paiement de ses loyers et charges, sans attendre la procédure en justice. De plus, la GLI vous couvre en cas de dégradation immobilière.
La vocation sociale des bailleurs HLM les pousse à privilégier des solutions de paiement amiable avec plan d’apurement pour échelonner les dettes, plutôt que des procédures contentieuses systématiques. En effet, le passage en procédure devant le juge est vu comme un dernier recours, et l’expulsion sonne comme un échec pour les bailleurs HLM.
L’info Galian
Depuis la loi ÉLAN, de nouvelles règles régissent les situations de surendettement. Cette procédure permet de coordonner les actions de la commission de surendettement et du juge pour la résiliation de bail (pouvant mener à l’expulsion), afin de :
- Maintenir le locataire de bonne foi dans le logement.
- Préserver les droits du bailleur.
