Trêve hivernale, comment s’en prémunir ?

Vos clients ont réalisé un investissement immobilier et l’ont mis en location mais problème : le locataire ne paie plus son loyer. Et depuis le 1er novembre, la trêve hivernale leur interdit de l’expulser et ce, jusqu’au 31 mars. Alors que faire ? Quels sont leurs droits ? Comment les faire valoir et surtout comment les prémunir d’un tel risque ?

Voici tous les éléments de réponse.

Mise en place depuis 1956, la trêve hivernale était destinée, à l’origine, à protéger les occupants des risques hivernaux. Elle concerne d’ailleurs également l’eau, le gaz et l’électricité.





En revanche la trêve hivernale ne s’applique pas dans ces 3 situations :

• Le locataire a une autre solution d’hébergement
  
   
• Le locataire réside dans un immeuble qui est sous arrêté de péril
  
   
• Le locataire est un squatteur et n’a pas l’autorisation d’habiter dans le Logement

Que faire en cas d’impayés de loyers ?

Un chiffre semble particulièrement parlant : 2% à 3% des locations en France présentent ce type de litige. En cas de retard/absence de paiement du loyer, privilégiez le dialogue avec le locataire afin de trouver une issue amiable. Si vos tentatives de conciliation restent infructueuses, tournez-vous vers le recours juridique.



Il faut rappeler que même si les propriétaires ne répondent pas à leurs obligations, indiquées dans le contrat de bail, le locataire ne peut stopper le paiement des loyers que sur autorisation d’un juge.



S'il est interdit, pendant ces 5 mois, de procéder à une expulsion, le déclenchement d’une procédure judiciaire reste donc possible.

Voici la marche à suivre en cas d’impayés :

1. Le propriétaire doit envoyer une lettre de rappel de son retard de paiement au locataire.
2. Après 15 jours sans réponse, le propriétaire doit expédier une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire à 2 mois pour régulariser ses paiements.
3. Si le propriétaire n’a pas de réponse à son courrier ou si le locataire refuse de payer, le propriétaire doit envoyer la même lettre recommandée avec accusé de réception au cautionnaire (personne ou organisme) en lui demandant de régler les loyers du locataire.
4. Si le propriétaire a souscrit à une garantie loyers impayés, il doit informer son assureur afin qu’il entame les démarches nécessaires.
5. Le propriétaire doit demander une saisie conservatoire à un huissier s’il n’est toujours pas payé. Cette saisie peut se faire sur les biens mobiliers, le locataire ne peut alors plus les vendre, les donner ou les déplacer sous peine de sanctions pénales. Cette saisie peut aussi se faire sur le compte bancaire du locataire qui n’aura pas accès à la somme qui vous est réservée.
6. Les biens mobiliers du locataire ne sont saisis physiquement que sur autorisation du juge. Pour faire passer la saisie conservatoire en saisie de vente, le propriétaire doit s’adresser au TGI (tribunal de grande instance) si le litige est de plus de 10 000€ ou au TI (tribunal d’instance) si le litige est de moins de 10 000€.

Comment le propriétaire peut-il faire valoir ses droits ?

Durant la trêve hivernale, le propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion en saisissant le juge du tribunal en référé. Si l'expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.

La résiliation du bail (étape préalable à l'expulsion) est prononcée par le juge de façon "automatique" si le bail contient une clause résolutoire. Le juge peut aussi la prononcer après examen de la situation (résiliation judiciaire).

L’audience se déroule 2 mois après l’assignation, pour que les services sociaux puissent mener une enquête sur la situation financière et sociale du locataire.

Lors du jugement, deux scénarios peuvent se produire :

• Le locataire est estimé en capacité de payer sa dette et dispose d’un allongement des délais de paiement
  
   
• Le locataire ne peut pas régler ses loyers : le bail est résilié et l’expulsion est ordonnée. Celle-ci peut être immédiate (après la trêve hivernale) ou aller jusqu’à 1 an.

Attention, l’expulsion n’est pas automatique : la préfecture la décide ou non avec l'aide des forces de l'ordre. Elle se prononce à partir de rapports fournis par les services de police et l'assistance sociale. La décision se fait au cas par cas avec la prise en compte de situations particulières : il n'y a par exemple jamais d'expulsion en cours d'année scolaire lorsque le locataire a des enfants scolarisés.

Pour le remboursement de la dette du locataire, le propriétaire peut envisager une procédure de paiement des arriérés de loyers ou des charges. Il est en droit de réclamer les loyers impayés 5 ans après le défaut de paiement.

La CAF et la MSA proposent des solutions de recouvrement si des allocations sont versées au locataire. En ce qui concerne les impayés inférieurs à 100€, une procédure de traitement simplifiée peut être envisagée, sur accord des deux partis.

En cas de colocation, pour anticiper le problème d’un locataire qui ne paie pas son loyer, il est possible d’inclure au contrat de bail une clause de solidarité. Elle permet de réclamer l’intégralité du paiement du loyer à chacun des colocataires (sans obligation de répartition entre les colocataires).

Quelles assurances souscrire ?

Vous avez donc compris que la trêve hivernale interdit d’expulser physiquement un locataire qui ne paye plus son loyer mais n’interdit pas de porter votre litige devant une cour pendant cette même période. Cependant cette procédure dure souvent plus de 18 mois et la seule phase juridique conduisant de l'impayé à l'expulsion effective requiert, elle, au minimum 8 mois...

Il ne faut pas tenter de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, de faire changer la serrure ou de toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile, d’amende de 30 000 euros et de 3 mois de prison…

Une Garantie Loyer Impayé peut donc se révéler bien précieuse à plusieurs égards :

• Elle prendra en charge les frais d’huissier et de justice souvent très onéreux.
  
   
• L’assureur va effectuer toutes les démarches en cas de non-paiement récurrent des loyers, à la place du propriétaire.
  
   
• Elle comprend généralement d’autres garanties, comme la protection juridique, l’indemnisation des éventuels dégâts mobiliers provoqués par le locataire, le départ prématuré du locataire ou encore les vacances locatives.