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Syndics : quels recours en cas d’impayés de charges dans une copropriété ?
24.06.20

Avec la crise du coronavirus, les retards de loyer sont en augmentation en France. Côté syndic, la récupération des charges inquiète également. Il faut dire que le phénomène des charges impayées prend de l’ampleur depuis plusieurs années. Heureusement, il existe des recours pour les syndics.

L’an passé, un rapport du ministère de la Justice mettait en lumière des chiffres sur un phénomène bien connu des syndics : l’explosion des impayés de charges dans les copropriétés. Indispensables à l’entretien des parties communes, ces charges représentent 82 % des contentieux impliquant des copropriétés entre 2007 et 2017. Pire : durant cette décennie, les impayés ont bondi de 29 % ! En cause : la hausse des prix de l’immobilier, qui accroît le taux d’endettement des locataires et des propriétaires, mais pas seulement. Selon une étude de l’Association des responsables de copropriété (ARC), les frais des copropriétaires (eau, électricité, honoraires de syndics, etc. – hors loyer) ont bondi de 40 % en 10 ans, là où l’inflation augmentait de 10 % seulement. Face à cette envolée des prix, les impayés s’accumulent. « De nombreux syndics professionnels se sont d’ailleurs réorganisés (...), et ont souvent créé une cellule qui s’occupe uniquement de récupérer les charges non payées », témoigne Christophe Tanay, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) au Monde.

Une crise par-dessus la crise

Et la crise actuelle du coronavirus ne vient pas arranger la situation. Une enquête de l’Institut de recherches économiques et sociales (Ires) révèle ainsi qu’entre 2,5 et 2,8 millions de foyers pourraient avoir des difficultés à régler leur loyer ou les échéances de leur prêt immobilier, dans les mois à venir. Dans ces conditions, difficile d’imaginer une amélioration de la situation pour les impayés de charges de copropriétés. 

Une procédure de recouvrement possible

Face à ces impayés, c’est au syndic d’agir directement auprès du copropriétaire défaillant. Pour cela, il doit d’abord vérifier si la copropriété dispose d’une procédure de recouvrement des impayés. Dans ce cas, il doit s’y conformer. Lorsque ce n’est pas le cas, le ministère de la Justice prévoit une procédure en trois temps.

Envoi d’une mise en demeure, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit via un huissier. C’est à partir de cette date de mise en demeure que les intérêts de retard de paiement peuvent être calculés, en fonction des taux définis par la loi. Le ou la copropriétaire aura ensuite 30 jours pour s’acquitter de sa dette. Il lui est par ailleurs possible de trouver un accord à l’amiable avec le syndic, par exemple pour étaler ses échéances.

Envoi d’une lettre de rappel. Si, à l’issue des 30 jours, le débiteur n’a pas réglé les sommes dues, le syndic doit envoyer une relance. Dans cette lettre, le professionnel de l’immobilier peut préciser que, sans règlement, un recours devant les tribunaux sera engagé. 

Recours au juge. Enfin, si, 30 jours après la relance, le copropriétaire n’a pas réglé sa dette, le syndic peut saisir les tribunaux. Dans ce cas, deux protocoles existent.

La saisine des tribunaux face aux impayés

Selon la nature des charges impayées, le syndic devra se conformer à des procédures un peu différentes. Pour cela, il devra passer par le tribunal dont dépend l’immeuble concerné : le tribunal d’instance pour les dettes inférieures à 10 000 euros, et le tribunal de grande instance pour les sommes supérieures.

Pour le recouvrement des charges établies dans le budget prévisionnel de la copropriété (les honoraires et frais de gestion courants), il peut déposer une requête rapide. Si la demande est recevable, le juge délivre une ordonnance d’injonction de payer qui est communiquée au copropriétaire défaillant dans les six mois. Si elle n’est pas contestée dans le mois qui suit, cette ordonnance équivaut à un jugement. Le syndic peut donc demander au tribunal d’utiliser les procédures de saisies habituelles directement sur le salaire ou le compte bancaire du débiteur, par exemple. Cette procédure rapide se fait généralement sans avocat, et elle est peu coûteuse. 

Pour le recouvrement des charges hors budget prévisionnel, comme les travaux, en revanche, il est conseillé d’utiliser une procédure de fond. C’est-à-dire un recours classique auprès du juge, avec un débat contradictoire entre les parties. En effet, ces frais peuvent, dans l’absolu, être contestés par le copropriétaire, ce qui n’est pas le cas des charges courantes. Cette démarche est donc plus longue, et généralement plus coûteuse, puisqu’elle demande l’assistance d’un avocat. À son issue, le juge peut aller jusqu’à la saisie du bien et sa mise en vente. Mais cela reste très rare. 

Quelle que soit la procédure, les frais judiciaires restent à la charge du copropriétaire défaillant : coût de mise en demeure, de relance, frais d’huissier ou d’avocat, etc. 

La super procédure de la loi Élan

Ces procédures peuvent toutefois décourager de nombreux syndics, face aux impayés à répétition de certains copropriétaires. Ils étaient quelquefois obligés de se lancer dans de multiples procédures pour chaque impayé. La loi Élan introduit donc une “super procédure”. Concrètement, le syndic peut désormais réclamer toutes les sommes dues (charges courantes, travaux, etc.) dans une seule démarche judiciaire. Même les sommes à venir déjà votées en assemblée générale sont alors concernées. Un gain de temps précieux pour les syndics.