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Syndic : L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est parue au journal officiel du 31 octobre 2019.
28.11.19

[e-Mo RCP] Syndic : L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est parue au journal officiel du 31 octobre 2019. 

Cette ordonnance était annoncée par l’article 215 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). 

L’objectif premier de la réforme est d’aboutir à une modernisation du modèle afin d’améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux. Cette ordonnance comprend ainsi six titres et non moins que 42 articles. Le second objectif affirmé de cette nouvelle réforme est également de prévenir les contentieux en constante croissance. Cette ordonnance revient notamment sur la réécriture de certaines dispositions introduites il y a moins d'un an par la loi ELAN.

Nous nous attarderons ici à tenter de faire une synthèse rapide des dispositions qui concernent plus directement les syndics, sur la base du rapport accompagnant cette ordonnance. Précisons que la majorité de ces modifications entreront en vigueur au 1er juin 2020. Quelques dispositions expressément visées entreront seulement en vigueur au 31 décembre 2020. Enfin, les dispositions relatives à la durée, la reconduction et la résiliation du contrat de syndic ne s’appliqueront qu’aux contrats de syndics conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de cette ordonnance.

La fiche synthétique : Le troisième alinéa de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est relatif aux sanctions applicables lorsque le syndic ne met pas à disposition d’un copropriétaire la fiche synthétique de l’immeuble. Afin de rendre plus efficace la sanction, il est prévu de renvoyer à un décret le soin de fixer le montant de la pénalité. Il est par ailleurs prévu de supprimer la sanction de la révocation du syndic à défaut de réalisation de la fiche synthétique, cette sanction apparaissant disproportionnée.

Honoraires particuliers du syndic : L’article 10-1 de la 1965 est modifié. Cette disposition relative aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné est étendue au-delà du seul état daté, à toutes prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire (b de l’article 10). Cette mesure, véritable évolution, a pour effet d’inclure, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (de l’article 20) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (article 33 du décret de 1967), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type. Il est par ailleurs expressément précisé que seuls les honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté font l’objet d’un plafonnement de leur montant (fixé par décret toujours en attente depuis la Alur).

Honoraires suivi travaux : S’agissant de la rémunération pour travaux du syndic, l’interdiction actuellement faite au syndic de mentionner, même à titre indicatif, le montant de ses honoraires spécifiques en cas de travaux est supprimée dans un souci de transparence, le barème indicatif étant susceptible de servir de base ultérieure de négociation.

Responsabilité du syndicat : Exit les notions de vice de construction ou défaut d’entretien dans l’article 14 de la loi de 1965. La loi disposera désormais clairement que la responsabilité objective du syndicat est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes.

Action du Président du CS contre le syndic : L’article 15 de la loi ouvre désormais au président du conseil syndical, sur délégation expresse de l’assemblée générale, une action contre le syndic défaillant en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires. A défaut de conseil syndical, l’action est ouverte à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires.

Compte séparé : La dispense de compte séparé pour les petites copropriétés gérées par un syndic professionnel comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est supprimée (par dérogation ce texte entre en vigueur au 31 décembre 2020).

Fin du mandat du syndic : 

- A l’initiative du syndicat S’agissant de la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic par le syndicat, elle suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l’autre partie, suivant le droit commun des contrats à durée déterminée. Cette précision consacre une jurisprudence constante de la Cour de cassation exigeant que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d’un manquement du syndic de nature à justifier sa révocation sans indemnité. Lorsque la résiliation intervient à l’initiative du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci doit également notifier sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant là aussi les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires, afin de respecter les principes de loyauté et de la contradiction. L’assemblée générale ne peut alors être convoquée dans un délai inférieur à deux mois à compter de cette notification. Ce délai devrait permettre au conseil syndical d’organiser une mise en concurrence et de transmettre, le cas échéant, au syndic des projets de contrats de syndics, en vue d’une notification en même temps que la convocation. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires qui désigne un nouveau syndic au cours de cette assemblée fixe la date de prise d’effet du contrat.

Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l’assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l’assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.

- Transmission des archives et fonds : L’article 18-2 est modifié afin d’assurer la « portabilité » des documents dématérialisés de la copropriété de l’ancien syndic vers le nouveau, en prévoyant une transmission de ces documents sur un support numérique téléchargeable et imprimable. Le délai pour la remise de la situation de trésorerie est raccourci à quinze jours, au lieu d’un mois, afin de faciliter la transition dans la gestion financière de la copropriété en cas de changement de syndic. En outre, l’obligation systématique pour le syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat rendant inutile l’exigence de la transmission par l’ancien syndic de la totalité des fonds disponibles, celle-ci est remplacée par l’obligation de communiquer au nouveau syndic les références des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat dans les quinze jours de la cessation de ses fonctions.

- Transmission des comptes : En cas de changement de syndic, il est précisé que l’ancien syndic devra désormais fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires et du syndic, après apurement « et clôture » des comptes de l’exercice, à l’issue de laquelle les comptes ne sont plus modifiables.

Inscription de l’hypothèque légale par le syndic : L’ordonnance modifie l’article 19 de la loi de 1965 afin de prévoir explicitement la possibilité pour le syndic de faire inscrire l’hypothèque légale au profit du syndicat, sans autorisation de l’assemblée générale. Certains soutenaient jusque là que cette formalité préalable était obligatoire pour la régularité de l’inscription.

Contrat de syndic, fiche d’information et concurrence :

- Pour favoriser la comparabilité des contrats, il est imposé aux syndics d’adresser au conseil syndical des « projets de contrats » de syndic conformes au contrat type. Ces projets devront en outre être accompagnés d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre la réalisation d’une mise en concurrence « éclairée » par le conseil syndical. Le texte prévoit également que lorsqu’il perçoit une rémunération, à quelque titre que ce soit, le syndic non professionnel doit également se conformer au contrat type.

- Dispense de concurrence : Est supprimée l’inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence de projets de contrats de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic. La demande de dispense de mise en concurrence est désormais laissée à l’initiative du conseil syndical, lorsqu’il estimera inutile de comparer les prestations proposées par son syndic en exercice avec d’autres offres au regard de leur qualité et de leur coût. Il est toutefois précisé que l’obligation de mise en concurrence n’est pas prescrite à peine de nullité de la décision désignant un syndic professionnel.

Sollicitation d’une AG par un copropriétaire : L’ordonnance crée un nouvel article 17-1 AA dans la loi de 1965 afin de permettre à tout copropriétaire de solliciter la convocation et la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.

PV et notification de la feuille de présence : L’article 42 de la loi de 1965 est modifié afin de préciser que la notification des procès-verbaux d’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants ne comprend pas les annexes au procès-verbal (notamment pas la feuille de présence prévue à l’article 17 du décret de 1967). Ces annexes ne sont jamais notifiées par les syndics en même temps que les procès-verbaux d’assemblée générale mais les copropriétaires peuvent s’en faire délivrer des copies certifiées, conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 33 du décret du 17 mars 1967.

Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier