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LOI CLIMAT & RESILIENCE Quelles conséquences directes pour les professionnels de l’immobilier ?
01.09.21

Me Cyril SABATIE - Avocat spécialiste en droit immobilier - LBVS AVOCATS

Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) a été promulguée et publiée au Journal Officiel le 24 août 2021 (après validation par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021).

Cette loi contient pas moins de 305 articles (moins de 70 initialement…) et nécessitera, selon le Ministère de la transition écologique, plus d'une centaine de textes d'application pour permettre la mise en œuvre de l’ensemble de ces mesures, dont certaines entrent en vigueur selon un calendrier progressif. A l’exception de ces mesures qui nécessitent soit un texte réglementaire, soit entrent en vigueur de manière différée, les dispositions de la loi sont effectives depuis le 25 août dernier.

Certaines de ces dispositions impactent directement les activités et missions des professionnels de la loi Hoguet, qu’ils soient syndics, administrateurs de biens ou transactionnaires ; alors même que ceux-ci n’ont pas encore forcément digéré les mesures de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de ses textes subséquents...

Le titre V de la loi (articles 148 à 251) s’intitule d’ailleurs SE LOGER, mais ce n’est pas le seul à introduire des mesures affectant les activités immobilières et le secteur de la construction.

Petit inventaire de ces mesures.

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Mesures affectant directement la transaction immobilière

Le carnet d’information

Le retour d’un carnet d’information du logement à compter du 1er janvier 2023 (Article 167). Ce texte ressuscite en quelque sorte le carnet numérique du logement en introduisant de nouvelles dispositions dans le code de la construction et de l’habitation (articles L. 126-35-2 et suivants). Afin de faciliter et d'accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie, ce carnet d'information du logement (très complet) est établi lors de la construction d'un logement, au sens de l’alinéa 8° de l'article L. 111-1 du CCH, ou à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.

L’article L. 126-35-10 du CCH prévoit d’ailleurs que ce carnet d'information doit être transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu'il est au moment de la mutation. Cette transmission doit avoir lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique. L'acquéreur devra en attester expressément dans l'acte authentique.

L’Audit énergétique

La loi réduit le périmètre de l’audit énergétique en cas de vente d’un logement énergivore. L’audit énergétique, obligatoire depuis le 1er juillet 2021 pour la vente des logements énergivores, est circonscrit (Article 158) aux maisons individuelles ainsi qu’aux immeubles et logements non soumis au régime de la copropriété appartenant aux classes D, E, F et G du DPE. La mise en location est désormais exclue de cette obligation d’audit préalable. Le texte précise que l’audit doit être remis par le vendeur ou son représentant (l’agence notamment) à l'acquéreur potentiel dès la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit (tout comme l’état des risques désormais). La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

L’entrée en vigueur de cette obligation est échelonnée selon la classification énergétique du logement :

Au 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou à la classe G (et 2024 outre-mer) ;

Au 1er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E (et 2028 outre-mer) ; Au 1er janvier 2034, pour les logements qui appartiennent à la classe D (idem outre-mer).

Précisons que cet audit énergique vient s’ajouter au contenu du dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par l’acquéreur au vendeur, tout comme l’ERNT.

L’état des risques naturels

Ainsi, l’article L.125-5 du code de l’environnement sur l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) est considérablement amendé (Article 256). Le texte précise désormais que toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un état des risques comprend une mention précisant le moyen d'accéder à ces informations. En cas de mise en vente de tout ou partie d'un immeuble, l'état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur dès la première visite, si une visite a lieu. Le texte ne précise pas si la visite virtuelle (très en vogue désormais) est concernée par cette obligation.

De plus, lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire (en VEFA), le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du CCH (dit SRU dans le jargon de la profession) ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. De même lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné au même article L. 271-1 ne court également qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur.

Enfin, l’ERNT doit désormais également comporter l’information selon laquelle l’immeuble bâti a subi un sinistre catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu au versement d'une indemnité d’assurance. L’article L.125-5 imposait déjà cette obligation, mais elle n’était mentionnée que dans le bail ou l’acte de vente et non dans le contenu de l’ERNT.

Le Plan Pluriannuel de Travaux

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), ou le projet si celui-ci n’a pas encore été adopté par l’assemblée, intègre également la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation (article L.721-2 du CCH II 6°).

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Mesures affectant directement l’activité de syndic

Le Plan Pluriannuel de Travaux

La loi Climat signe ainsi le retour du PPT (plan pluriannuel de travaux) dans l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (Article 171). Ainsi, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation (sont donc exclues les copropriétés tertiaires).

Ce PPT doit être actualisé tous les dix ans. Les informations qu’il contient concernant le bâti de l’immeuble doivent d’ailleurs être mentionnées dans le registre d’immatriculation des copropriétés (géré par l’Anah).

Ce PPT sera dressé par un professionnel disposant des mêmes qualifications que pour réaliser le DTG (article L. 731-1 du CCH) et s’appuiera sur une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que des éventuels DPE collectif ou DTG s’ils ont été réalisés. Précisons que les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global doivent être intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble. A compter du 1er janvier 2024, le PPT, ou le projet si celui-ci n’a pas encore été adopté par l’assemblée, intègrera progressivement la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation (article L.721-2 du CCH II 6°).

De manière assez utopique, si le diagnostic technique global (dont le contenu évolue également) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de PPT.

L’établissement du projet de PPT doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires par le syndic et voté à la majorité de l’article 24, tandis que son adoption (totale ou seulement partielle), doit être décidée à la majorité absolue de l’article 25 par la première assemblée générale qui suit l’élaboration (ou la révision) de ce projet qui fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années.

Le syndic devra inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté depuis son élaboration, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté précédemment.

Enfin, en matière d’habitat dégradé l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté afin de vérifier que les travaux programmés par le syndicat des copropriétaires permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Le syndic devra alors inscrire ce projet (pour adoption totale ou partielle) à l’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée à réception de ce projet de PPT.

Le syndicat pourra toutefois toujours le rejeter… Il est sans doute regrettable que la majorité requise pour l’adoption du projet initié par l’autorité administrative n’ait pas été allégée en pareille situation (habitat insalubre ou indigne).

Le fonds travaux

Le fonds travaux évolue dans son quantum et eu égard à son périmètre ; il se retrouve désormais dans un nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Article 171 3°).

Ainsi, l’obligation d’instituer un fonds travaux ne concerne plus que les immeubles achevés depuis plus de dix ans (et non plus cinq ans). Il concerne toutefois toutes les copropriétés comprenant des lots d’habitation, sans distinction. Les « petites copropriétés » de moins de 10 lots ne peuvent donc plus déroger, même à l’unanimité, à l’institution de ce fonds.

En outre, les sommes immobilisées au titre de ce fonds travaux, et attachées aux lots, ne peuvent plus être utilisées que pour les dépenses suivantes, selon un vote en assemblée générale qui ne se fait plus systématiquement à la majorité de l’article 25, mais à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées et tenant compte d’éventuelles clés liées à des parties communes spéciales :

L'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostictechniqueglobal;

La réalisationdestravauxprévusdansle planpluriannuelde travauxadopté parl'assembléegénérale descopropriétaires ;

Pour les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues autroisièmealinéaduIdel'article 18 dela loi de 1965;

Les modalités de cotisation évoluent également lorsqu’un PPT a été adopté par le syndicat. Ainsi, en cas de PPT adopté, la cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher de : 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % minimum du budget prévisionnel.

Ces dispositions de l’ Article 171de la loi Climat entrent en vigueur selon la taille de la copropriété et selon le calendrier suivant :

Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;

Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;

Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
 

Infrastructure de recharge pour véhicules électriques & hybrides

(L’Article 111) de la loi est consacré aux dispositifs de recharge des véhicules électriques, modifiant le code de l’énergie et la loi du 10 juillet 1965.

Après l'article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965 il est ainsi inséré un nouvel article 24-5-1 qui déroge à l’article 25 alinéa J de la loi de 1965 et assoupli la majorité requise pour la conclusion d’une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d'électricité ayant pour objet l'installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d'une infrastructure collective, relevant du réseau public d'électricité, qui rend possible l'installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables (dans les conditions du nouvel article L. 353-12 du code de l'énergie).

Cette majorité est également réduite à celle de l’article 24 pour la conclusion d’une convention avec un opérateur d'infrastructures de recharge ayant pour objet l'installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d'une infrastructure collective qui rend possible l'installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables (dans les conditions du nouvel article L. 353-13 du code de l'énergie cette fois et après avis du conseil syndical).

Contrôle des eaux usées pour les épreuves olympiques

Dans les missions du syndic fixées à l’article 18 de la loi de 1965, la loi Climat (Article 63) complète le paragraphe III. Ce texte précise désormais que sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le syndic est chargé de faire réaliser le contrôle des raccordements de l'immeuble au réseau public de collecte des eaux usées et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l'issue de ce contrôle.

Le droit de surplomb

L’instauration dans le CCH (article L.113-5-1) d’un droit de surplomb de 35 cm pour les isolations thermiques qui ne peuvent se faire que par l’extérieur (Article 172). Le texte précise que ce droit est applicable « lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. » Une procédure d’information du propriétaire du fonds voisin est prévue, avec un droit d’opposition à ce surplomb sous certaines conditions et délai et une indemnisation. Un décret est attendu pour préciser les modalités concrètes d’application de ce texte. Cette mesure pourra être utile aux syndicats de copropriétaires pour isoler par la façade de certaines copropriétés édifiées en limite de propriété. Elle devrait toutefois donner lieu à un important contentieux technique et indemnitaire…

Le DPE collectif

Généralisation d’un DPE collectif dans les copropriétés (Article 158). Désormais tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devra disposer d'un diagnostic de performance énergétique (exit l’exigence d’un équipement collectif de chauffage ou de refroidissement et l’audit énergétique dans les copropriétés de plus de 50 lots

). Ce diagnostic devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans ; excepté lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH). Ces dispositions ne sont toutefois applicables qu’à compter :

 

Du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de deux cents lots (précision utile à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ;

Du 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots ; Du 1er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus cinquante lots.

Du 1er janvier 2028, pour les copropriétés de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.

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Mesures affectant directement la location de logements

Le DPE locatif

Certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation sont mises à jour et en cohérence consécutivement à la réforme du DPE et notamment en suite de son caractère opposable résultant de la loi ELAN de 2018 (article 179). L’article L. 126-29 du CCH est notamment corrigé pour confirmer le caractère opposable du DPE au bénéfice du locataire (Article 175). Le contenu du DPE est également complété. Celui-ci doit désormais préciser la quantité d'énergie issue de sources d'énergies renouvelables ou encore une information sur les conditions d’aération et de ventilation du logement. Il devra d’ailleurs être transmis à l’ADEME par le diagnostiqueur.

Enfin, l’article L.126-33 du même code est complété pour étendre les amendes administratives (3000€ maximum) aux non-professionnels que ne mentionneraient pas les informations obligatoires relatives au DPE dans les annonces de vente ou de location (Article 154).

Gel des loyers des logements énergivores

A compter du 25 août 2022, les logements vides ou meublés dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 - classés F ou G - ne pourront plus faire l’objet d’une augmentation de loyer en cas de relocation, de renouvellement, ni même d’une indexation annuelle (Article 159), quant bien même le logement en question ne serait pas situé en zone tendue (le texte modifie notamment les articles 17 et 17-1 de la loi de 1989). Outre-mer l’entrée en vigueur de cette disposition est repoussée au 1er juillet 2024.

Décence énergétique

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les obligations du bailleur est modifié (Article 160). Ainsi à compter du 1er janvier 2025 les logements situés en métropole seront considérés comme énergétiquement décents entre la classe A et la classe F (2028 pour l’outre-mer). Puis à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E (2031 pour l’outre-mer). Enfin à compter du 1er janvier 2034, seront seulement considérés comme décents les logements situés entre la classe A et la classe D, y compris dans les territoires ultra-marins.

Les pouvoirs du juge judiciaire, dans le cadre de la mise aux normes de décence énergétique (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), sont également modifiés et certaines exceptions revues à compter du 1er janvier 2025. Si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut demander à son bailleur sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la

 

validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Pour mémoire il peut ainsi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

A compter du 1er janvier 2025, l’article 20-1 précisera les exceptions aux pouvoirs du juge en matière de décence énergétique pour les logements en copropriété ou avec des caractéristiques architecturales particulières :

« le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »

La réduction ou la suspension de loyer (avec ou sans consignation) reste toutefois dans ses attributions, y compris dans ces hypothèses.

Annonces de location

Respectant un parallélisme des formes avec la vente immobilière, désormais toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la location d'un bien immobilier (d’habitation ou commercial) devant faire l'objet d'un ERNT comprend une mention précisant le moyen d'accéder à ces informations. En cas de mise en location de tout ou partie d'un immeuble, l'état des risques est remis au potentiel locataire par le bailleur (ou son mandataire même si le texte ne le précise pas) dès la première visite, si une visite a lieu.

La loi Climat a ainsi directement modifié la loi du 6 juillet 1989, et notamment son article 3-3. S’agissant de l’ERNT, le texte précise que l’état des risques doit être annexé au bail et que « En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » (Article 158 in fine).

Travaux du locataire

Dans le cadre de la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement (du 28 décembre 2015) le législateur a instauré un régime et une procédure d’autorisation tacite pour le locataire, lorsque celui-ci souhaite réaliser à ses frais des travaux d’adaptation de son logement en raison d’une perte d'autonomie ou une situation de handicap (article 7 f loi du 6 juillet 1989). Pour mémoire il faut une demande écrite du locataire par LRAR et à défaut de réponse du bailleur sous 2 mois (depuis la loi Elan) le défaut de réponse vaut acceptation des travaux considérés. La loi Climat vient ainsi étendre ce régime d’autorisation tacite, selon la même procédure, aux travaux de rénovation énergétique (Article 163).

Permis de louer

Le permis de louer, institué dans certaines zones (selon l’article L.635-3 alinéa 2 du CCH), est étendu aux logements qui ne respectent pas les caractéristiques de décence, et donc désormais celles évoquées ci-avant liées à la performance énergétique du logement (Article 162 2°). Notons qu’à cette occasion les organisations professionnelles ont tenté une nouvelle fois, en vain, de faire exclure du permis de louer les biens gérés par les professionnels de la loi Hoguet.

Congé énergétique

L’Article 161, prévoyait un nouveau motif de congé dans le cadre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article permettait au bailleur de mettre fin au bail pour un motif tenant à la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans le logement loué. Introduites en première lecture, ces dispositions ont été malheureusement censurées par le Conseil constitutionnel (Décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021)