Zoom sur l’activité d’intermédiation en assurance par les syndics de copropriété

Les syndics peuvent être amenés à souscrire ou distribuer des contrats d’assurance pour le compte des copropriétés qu’ils gèrent. Certains syndics vont, à ce titre, percevoir des commissions sur les primes d’assurance ou répercuter le coût de l’opération d’assurance dans les honoraires de gestion qu’ils facturent à la copropriété. 

Dans tous les cas, le syndic doit s’immatriculer au registre de l’ORIAS au sein de l’une des catégories d’intermédiaires d’assurance.

Le syndic qui effectue, contre rémunération, des démarches administratives en vue de l’adhésion de la copropriété à un contrat d’assurance se livre à une activité d’intermédiation en assurance.

La décision de l’assemblée générale des copropriétaires régularisant la nomination du syndic et/ou le mandat du syndic doivent mentionner les conditions de détermination de la rémunération du syndic au titre de son activité d’intermédiation en assurance.

En effet, le syndic ne peut demander ni recevoir, à l’occasion des opérations dont il est chargé, d’autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans son mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées (Décret du 20 juillet 1972, art. 66).

Lorsque le syndic prélève des honoraires au titre de son activité d’intermédiation en assurance, le montant (ou, a minima, le taux) de ces honoraires doit figurer dans son mandat ou dans la décision de nomination. Cette exigence est d’ailleurs confortée par la résolution du Parlement européen du 24 novembre 2015 approuvant la refonte de la directive sur l’intermédiation en assurance (DIA II), qui exige que les intermédiaires d’assurance révèlent à leurs clients le montant ou, lorsque cela n’est pas possible, la méthode de calcul des honoraires qu’ils perçoivent (Résolution du Parlement européen du 24 novembre 2015, art. 19).
Dans un souci de transparence, le syndic doit faire figurer dans la décision de nomination le fait qu’il peut percevoir des rémunérations au titre de son activité d’intermédiation en assurance.  

La dénomination de son payeur, GALIAN Courtage, doit également être mentionnée dans la décision de nomination.

Ainsi, nous vous proposons d’insérer la résolution d'Assemblée Générale suivante non soumise aux votes des copropriétaires :  

"Placement des contrats d'assurance : L’Assemblée générale des copropriétaires prend acte qu'en sa qualité d’intermédiaire en assurances immatriculé à l’Orias, l’Agence XXX  joue un rôle essentiel dans la souscription, la négociation et le placement des assurances immobilières de la copropriété et perçoit à ce titre une rémunération à la charge du courtier mandant, de la mutuelle ou de la compagnie d'assurance."

 

Fausse déclaration en droit des assurances

Dans tout contrat d'assurance, les déclarations faites par l'assuré sont déterminantes pour l'assureur afin qu'il évalue le risque et la prime correspondante.

Conformément à l’article L. 113-2  du Code des assurances ces déclarations sont obligatoires lors de la souscription du contrat et au cours de l’exécution du contrat. 

En cours de contrat, il s’agit essentiellement de circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux. Dès lors, les informations données dans un premier temps à l’assureur sont inexactes ou caduques. L’assuré doit donner les nouvelles informations à l’assureur par lettre recommandée, dans les plus courts délais à partir du moment où il en a eu connaissance. Ex : « j’aménage mes combles en surface d’habitation, elles sont désormais considérées comme une pièce principale » 
La fausse déclaration se traduit par un acte positif comme par exemple le fait de donner une réponse négative à une question où l'assuré aurait dû répondre par l'affirmative. Ex : « avez-vous une véranda ? Oui/Non ».

La réticence consiste en une suppression ou omission volontaire d'une chose qu'on devrait déclarer.

En assurance multirisques habitation, la réticence porte sur le défaut d’information relatif à l’absence de paiement des primes du précédent contrat souscrit chez un autre assureur. Dans ce cas, l'assureur ne peut se rendre compte de la portée de l'engagement qu'il prend en contractant avec un assuré qui n'avait pas payé ses précédentes primes. 

En assurance-crédit, la fausse déclaration concerne par l’exemple,  l'existence d'une maladie antérieure à la conclusion du contrat qui n’est pas divulgué par l’assuré. 

 


Faute intentionnelle : Article L 113-8 du Code des Assurances

Si l’assuré est de mauvaise foi, la nullité du contrat sera prononcée.
Cette sanction est clairement affirmée par l'article L.113-8 du Code des assurances, qui est d'ordre public. La nullité entraîne donc l'anéantissement rétroactif du contrat (le contrat est réputé n’avoir jamais existé). L'assureur établira la fausse déclaration intentionnelle après la survenance d'un sinistre. L'assuré ne sera pas indemnisé pour ce sinistre.

Aussi, l’assuré devra théoriquement rembourser toutes les indemnités perçues.

Lorsque l'annulation vient sanctionner une omission ou une fausse déclaration d'une circonstance nouvelle en cours de contrat, elle remontera seulement au jour où la déclaration aurait dû être effectuée.

La nullité est opposable aux tiers, aussi bien à la victime d'un sinistre causé par l'assuré qu'un établissement de crédit bénéficiaire des indemnités correspondantes aux mensualités.

Au surplus,  des dommages-intérêts correspondant aux primes payées (article L.113-8 alinéa 2 du Code des assurances) peuvent être accordés à l'assureur. 

La preuve de la mauvaise foi doit être apportée par l‘assureur

Si l’assureur veut sanctionner l’assuré qui a fraudé, il devra au préalable rapporter la preuve de la mauvaise foi puisque par principe l’assuré est « de bonne foi ». La charge de la preuve pèse donc sur l’assureur conformément à l’article 1315 du Code Civil. 
La mauvaise foi de l’assuré peut se révéler lors de la formation du contrat, par exemple, un assuré qui omet de déclarer les sinistres qu’il a occasionné chez un précédent assureur.

 

Faute non intentionnelle : Article L 113-9 du Code des assurances et règle proportionnelle

Dans l’hypothèse où l’assuré est de bonne foi, l'omission ou la déclaration inexacte n'entraîne pas la nullité de l'assurance.
Selon le cas de figure, conformément à l’article L113-9 du Code des assurances, il peut y avoir une augmentation de la prime (suite à réajustement du contrat par l’assureur), ou une résiliation du contrat avec préavis de 10 jours, ou une réduction de l’indemnité en cas de sinistre par application de la règle proportionnelle. 

Si elle est constatée avant tout sinistre, l'assureur a le droit, soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l'assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l'assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l'assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du montant des primes payées par rapport au montant des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.

La règle proportionnelle : 
Indemnité = montant du dommage x (prime payée/prime réellement due)

En cas de sinistre, l’assuré aurait dû toucher une indemnité de 2 000 euros. Si le montant de la prime était de 500 euros alors qu’il aurait dû payer une prime de 1 000 euros compte tenu de son niveau de risque, l'indemnité qu’il percevra sera réduite à 1 000 euros d‘après le calcul suivant : 2 000 x (500/1 000).

Déclaration inexacte de la surface assurée : application de la règle proportionnelle 

 


Limite au devoir d’information et de conseil

Le propriétaire d’une résidence principale souscrit par l’intermédiaire de son agent général d’assurance un contrat « multirisque habitation » stipulant, pour le risque vol, une limitation de garantie des biens mobiliers. 

A la suite d’un cambriolage, l’assuré assigne l’assureur et son agent général pour manquement à leur devoir de conseil. 
L’assuré met en avant le fait que le montant de son plafond de garantie est inférieur au montant des biens détenus. Il reproche à l’agent général de ne pas l’avoir alerté sur le nouveau montant de la garantie vol.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 14-27049 du 19 novembre 2015 rejette cette demande en considérant qu’une mention manuscrite constitue une présomption de respect des dispositions de l’article L. 112-2 du code des assurances

En l’état, la mention manuscrite de l’assuré « je reconnais avoir été mis en possession, avant la conclusion du contrat et de ses pièces en annexes prévus au 2°alinéa de l’article L. 112-2 du code des assurances incluant les Conditions Générales et valant note d’information » se trouvait dans le contrat. Au surplus, le montant de la garantie vol était indiqué dans les conditions particulières.