La fin du chauffage collectif en copropriété : ce qu’il faut savoir
La consommation énergétique des Français est l’un des enjeux prioritaires du gouvernement. Pour la faire baisser, les mesures incitatives se multiplient. Notamment, les copropriétés doivent individualiser les frais de chauffage, afin de responsabiliser les habitants et de réduire les consommations. Cette individualisation est obligatoire seulement si elle est réalisable techniquement, à un coût maîtrisé : ces conditions ont donc permis à de nombreux syndics de s’affranchir de cette nouvelle règle. Explications.
L’individualisation des frais de chauffage : comment ça marche ?
L’individualisation du chauffage consiste à installer un dispositif indépendant dans chaque logement. L’objectif est de réduire les dépenses énergétiques liées au chauffage et au refroidissement. Chaque foyer peut ainsi mieux suivre et maîtriser sa consommation personnelle. Cette mesure rétablit l’équité dans les immeubles collectifs, en partant du principe que les occupants économes n’ont pas à payer le prix fort pour les autres résidents. En outre, le fait que chacun paie sa propre consommation permet aussi de responsabiliser chaque ménage. Avec ce système de paiement « au réel », les habitants devraient moins gaspiller l’énergie.
Qui est concerné par l’obligation ?
Tous les immeubles collectifs d’habitation qui ont une source collective de chaleur ou de froid et qui ont une consommation annuelle supérieure à 80 kWh/m2/an sont concernés par cette obligation. Il peut s’agir d’une installation centrale de chauffage ou de froid, ou bien d’un réseau de chaleur ou de froid. L’obligation s’applique uniquement si l’installation du dispositif d’individualisation est techniquement possible, et si le coût des travaux reste cohérent par rapport aux économies générées. Les copropriétés concernées étaient tenues d’installer les appareils avant le 25 octobre 2020. La réglementation était déjà en vigueur depuis le 31 décembre 2017 pour les immeubles dépassant 120 kWh par m2 et par an.
La marche à suivre pour individualiser le chauffage
Techniquement, il existe deux grands dispositifs pour individualiser le chauffage dans un immeuble collectif. Le plus efficace est le compteur individuel d’énergie thermique (CET). Placé à l’entrée de chaque maison ou appartement, il permet de connaître en temps réel la consommation réelle de chauffage.
Parfois cependant, l’installation d’un CET est impossible techniquement, ou bien est trop chère. Dans ce cas, les immeubles peuvent opter pour un répartiteur de frais de chauffage. Ce module est installé directement sur les radiateurs. Il mesure la différence de température entre le radiateur et la pièce.
Avant de procéder à l’individualisation, il faut installer des robinets thermostatiques sur les émetteurs de chaleur. Ce sont ces organes qui permettent de réguler la température de chaque pièce. Même nécessité pour les émetteurs de froid.
Dans tous les cas, les immeubles doivent suivre les mêmes étapes pour mettre en œuvre l’individualisation :
1. Premièrement, en se conformant à l’arrêté du 6 septembre 2019, il faut déterminer si le bâtiment est concerné par l’impossibilité technique. C’est le cas si, par exemple, la chaleur est émise via une dalle chauffante qui ne permet pas de mesure individuelle, ou bien si les émetteurs de chaleur du chauffage sont montés en série.
2. L’étape suivante implique de réaliser une estimation de la consommation énergétique moyenne de l’immeuble. Cette évaluation se fait en s’appuyant sur les consommations des trois dernières années, et en divisant la moyenne obtenue par la surface habitable totale. L’obligation d’individualisation s’applique si l’immeuble dépasse le seuil de 80 kWh par m2 et par an.
3. Ensuite, il est important d’évaluer la rentabilité du projet. En effet, si les économies ne sont pas avérées, l’immeuble peut avoir une dérogation. Il faut alors prouver que l’installation d’un dispositif d’individualisation n’est pas rentable. Pour information, les travaux permettent généralement un gain énergétique de l’ordre de 15 %. 4. Après l’étude, si les travaux sont réalisables et rentables, la copropriété les planifie. Ils peuvent être complétés par d’autres opérations d’économies d’énergie.
Le financement des travaux
L’installation du dispositif d’individualisation doit être prise en charge par le propriétaire de l’immeuble, ou bien par les copropriétaires, s’il s’agit d’une copropriété. L’éco-prêt à taux zéro peut aider au financement. Il faut respecter certaines conditions pour en bénéficier :
· L’immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans.
· Les travaux doivent être votés en AG, tout comme le recours à l’éco-PTZ.
Pour une seule action réalisée, le prêt est plafonné à 15 000 € par logement. Le montant grimpe à 25 000 € pour deux actions, et à 30 000 € pour trois actions ou plus. Le prêt est remboursable sur 15 ans.
Il est aussi possible de solliciter ce prêt pour une rénovation globale. Dans ce cas, l’objectif est d’atteindre une performance énergétique maximale. Le montant maximal s’élève alors à 50 000 €, et la durée de remboursement peut atteindre 20 ans.
La facturation du chauffage individuel
Depuis le 1er janvier 2022, tous les mois, la copropriété transmet pour chaque logement une évaluation de la consommation de chaleur et de froid. S’il s’agit d’une location, le bailleur fera suivre cette information à ses locataires. La relève des appareils installés à partir du 25 octobre 2020 doit pouvoir être effectuée entièrement à distance. Cette obligation sera généralisée dès 2027. En parallèle, la copropriété doit également publier chaque année une note d’information liée aux charges d’énergie. Les occupants doivent ainsi payer les dépenses liées à leur propre consommation de chaud et de froid, dans leur logement, mais aussi les frais des parties communes et ceux liés à l’entretien. Le calcul se fait en appliquant les règles de répartition indiquées dans le règlement de copropriété.
Les sanctions à l’encontre des copropriétés
Les autorités administratives peuvent contrôler la bonne application des mesures d’individualisation. Ainsi, elles peuvent demander aux propriétaires des immeubles collectifs ou aux syndics les justificatifs de l’installation, ou, le cas échéant, de la dérogation. En cas de non-respect de l’obligation de l’individualisation, la loi prévoit une amende qui peut aller jusqu’à 1 500 € par logement et par an. Avant la sanction, le syndic recevra une mise en demeure afin de se mettre en conformité.
